Milioni di italiani vivono in affitto. Spesso è una necessità economica. Altre volte è una scelta ponderata in grado di far mantenere una notevole libertà di movimento. Qualunque sia la ragione, il contratto deve ovviamente passare per alcuni passaggi burocratici volti a comunicare l’esistenza del contratto ed a rendere semplice il calcolo delle relative imposte.
Alcuni proprietari o inquilini disonesti, però, potrebbero provare a passare per forme alternative di accordo. Ovvero potrebbero avere l’idea di non dichiarare nulla, seguendo così un contratto d’affitto in nero. Ma da un punto di vista giuridico cosa succede al contratto d’affitto in questo caso?
La nullità radicale del contratto d’affitto in nero
Indice dei contenuti
Per arrivare ad una risposta autorevole e precisa dobbiamo necessariamente fare riferimento alla legge ed alla relativa giurisprudenza, che fornisce degli elementi importanti per giungere ad una soluzione. Infatti l’art.1 della legge 311/04 al comma n.346 prescrive in maniera piuttosto evidente la nullità del contratto di locazione effettuato irregolarmente. Ciò che però ci si potrebbe chiedere è se questa nullità sia talmente radicale da cancellare tutti gli effetti che siano eventualmente avvenuti per le parti. E cioè se si tratta di una inefficacia oppure di una radicale inesistenza di qualsiasi effetto. Concretamente ci si potrebbe chiedere che cosa succede al canone dell’inquilino a causa della nullità dell’accordo con la controparte. Infatti, seppure la norma fiscale non è stata rispettata, si potrebbe ritenere che l’incontro delle volontà delle parti potrebbe avere qualche conseguenza. Se non altro in presenza di prestazioni corrispettive costantemente compiute.
La suprema Corte di Cassazione in passato si è dovuta occupare del tema. In particolare, questo è avvenuto nella sentenza n. 25503/16. Questa funge da punto di passaggio essenziale per la risposta. Poiché il contratto d’affitto in nero viene considerato nullo, allora qualsiasi effetto successivo intercorrente tra le parti del contratto porterà a due conseguenze. Se c’è stato un danno si procederà con un risarcimento del danno extracontrattuale (art.2043 del codice civile). Oppure se ci sono state una o più prestazioni economiche, si configurerà la fattispecie di arricchimento ingiustificato (descritto dall’art. 2041 del codice civile).
Che cosa succede al canone dell’inquilino a causa della nullità dell’accordo?
Ebbene da questi ragionamenti possiamo comprendere come le rate versate per un contratto inesistente sono semplicemente non dovute. Potremmo dunque agire per richiedere la restituzione delle somme. Peraltro ha anche un’altra conseguenza indiretta. L’azione ipotetica del proprietario volta a chiedere la restituzione di canoni non versati, diventerà a quel punto improcedibile. E nulla gli dovrà l’inquilino.
Oltre all’illiceità nello stipulare i contratti in nero, dobbiamo poi ricordare che per i giovani sussistono notevoli incentivi per vivere in effetti. Ad esempio, è attivo un Bonus che consiste nella deduzione per i giovani under 31 di una buona percentuale della rata del canone. Dobbiamo fare solamente attenzione a non rientrare in una delle categorie escluse dalla percezione del Bonus.
Lettura consigliata
Ora lo dice persino la Cassazione che l’avvocato risarcisce se non ci fornisce queste informazioni
