In molti casi, la proprietà di un immobile si acquisisce tramite specifici atti giuridici. Con compravendite, oppure tramite successioni ereditarie o donazioni. Tutte fattispecie che possono essere comprovate da specifici atti, come i rogiti notarili. Tuttavia, esiste un altro modo di acquisire la proprietà di un immobile, ed è l’usucapione. Consiste nel possesso prolungato per vent’anni dell’immobile, senza contestazioni. Ovviamente questa modalità di acquisto della proprietà non viene a realizzarsi tramite rogiti notarili o altri analoghi atti. E, quindi, un immobile acquisito tramite usucapione può essere venduto o donato?
La nostra posizione
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Nel considerare tale problematica, la personale interpretazione di chi scrive, ha sempre seguito il seguente ragionamento giuridico. Il modo di acquisizione della proprietà tramite usucapione non incontra, in termini di contenuti del diritto di proprietà, differenze rispetto ad altre modalità di acquisizione della stessa. Proprietari si diventa, ad esempio, a seguito di una compravendita, e proprietari si diventa, quindi, anche a seguito di usucapione. In altri termini, quindi, il contenuto del diritto di proprietà non differisce a seconda della modalità con cui si è acquisita. E ne consegue che la vendita di un immobile può avvenire anche se usucapito. Diversamente, saremmo in presenza di un diritto a contenuto limitato, in base alla modalità della sua acquisizione, circostanza assolutamente non prevista dal nostro ordinamento giuridico.
La tradizionale posizione della giurisprudenza
Nella prassi, tuttavia, le cose sono andate tradizionalmente in modo diverso. Si è ritenuto che non fosse sufficiente una acquisizione della proprietà tramite usucapione, solo riferita dal titolare, per poter liberamente disporre del bene. Ma che occorresse ricorrere ad una vera e propria azione giudiziaria. Solo una dichiarazione tramite sentenza di un giudice, quindi, veniva considerata sufficiente a comprovare l’intervenuta usucapione di un immobile. Personalmente abbiamo sempre criticato tale interpretazione, in quanto la normativa di legge non prevede questo requisito, per l’acquisizione della proprietà tramite usucapione. E recentemente, e non solo recentemente, la giurisprudenza ci ha dato ragione.
Un immobile acquisito tramite usucapione può essere venduto o donato? La nuova interpretazione
Nello specifico, risulta sentenza cardine, in tale problematica, la Cass.Civ. sez. 12 dicembre 2018 n. 32147 (pres. Giusti rel. Scarpa), che affronta la questione della vendita di beni usucapiti, il cui acquisto non sia stato cristallizzato in una pronuncia di accertamento.
Con tale pronuncia è mutato il precedente, prevalente orientamento giurisprudenziale. Conformemente alla posizione da parte nostra sostenuta ancor prima di tale sentenza, la Suprema corte ha ritenuto che non sia necessario ricorrere ad una pronuncia di intervenuta usucapione da parte di un giudice, per poter disporre di un immobile.
Risulta quindi possibile procedere alla compravendita, o altro atto giuridico inerente all’immobile usucapito, tramite rogito notarile.
Nella prassi sarà il notaio a precisare che una delle parti si qualifica come proprietario dell’immobile, divenuto tale per usucapione, e nell’atto evidenzierà, conseguentemente, i rischi che la controparte acquirente si assume, per il caso che tale dichiarazione venga poi successivamente smentita.
Invero, anche una precedente pronuncia della Cassazione, del 2007, si richiamava agli stessi principi.
Le pronunce giurisprudenziali traggono origine soprattutto dalla questione dell’ambito e degli obblighi di informazione, relativi alla funzione notarile.
Al riguardo viene quindi precisato che il notaio non ha alcun obbligo di verificare se le circostanze, riferite dalla parte alienante in termini di acquisto tramite usucapione, corrispondano o meno al vero. Suo compito è sopratutto quello di ben precisare che la parte alienante dichiara di essere divenuta proprietaria a seguito di usucapione e che la parte acquirente affronta quindi dei rischi, nell’accettare il trasferimento della proprietà. Precisazioni con cui il notaio assolve pienamente ai suoi obblighi informativi.
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