L’investitore in immobili ha il vantaggio di decidere il canone mensile da chiedere all’affittuario. Di converso si scontra con un impianto di adempimenti fiscali più articolato rispetto a un investitore sul reddito fisso. Quali sono le principali uscite collegate a una rendita immobiliare? Vediamole.
A scuola insegnano che il lordo non equivale mai al netto. Un concetto che vale tanto nel caso dei pesi (lordo, netto e tara, per intenderci), quanto in tema di guadagni. Su ogni reddito da lavoro e da capitale c’è la parte da stornare al Fisco nei modi, tempi e forme previste dalla Legge.
Ora, ad esempio, se compro un appartamento di 80 mq a 100.000 € e lo affitto a 650 € quanto mi resta in tasca realmente?
Il lordo non equivale mai al netto – proiezionidiborsa.it
I costi legati all’investimento nel mattone
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Chi decide di investire nel mattone deve considerare una serie di costi/rischi, alcuni certi e altri meno.
Tra quest’ultimi pensiamo al classico inquilino moroso. C’è chi si tutela con la fideiussione bancaria, che tuttavia finisce per aumentare il costo dell’affitto e rendere l’immobile meno appetibile sul mercato.
Poi c’è il rischio di vedersi l’immobile sfitto per 1 o 2 o più mesi. Tuttavia, tranne nei più disperati (case in pessimo stato o site in zone non gradite) poi si tratta di una eventualità remota. Data la carenza di case sul mercato, un immobile sfitto a lungo dipenderà quasi certamente dal prezzo esagerato chiesto dal proprietario.
Infine citiamo le eventuali spese dell’agenzia immobiliare, i lavori condominiali, i possibili danni naturali, i lavori di manutenzione dell’immobile.
Tra i costi certi c’è il Fisco e il costo opportunità. Un sano bilanciamento tra azioni e bond potrebbe garantire anche un 5% netto annuo sul lungo termine. Una performance niente male, a cui si somma la maggiore praticità di gestione dell’investimento mobiliare rispetto al mattone.
Chi decide di investire nel mattone deve considerare una serie di costi – proiezionidiborsa.it
Le principali tasse legate a un appartamento uso investimento
Quanto al Fisco, su una seconda casa si abbattono queste uscite:
- l’IMU, variabile in base a svariati parametri. Occhio e croce, per una casa di 80 mq nel 2022 si sono pagati 400 € scarsi tra acconto e saldo;
- IRPEF, variabile in base al reddito percepito. Per un immobile fittato 1 anno a 650 €/mese, il reddito imponibile annuo sarebbe di 7.800 €. Ad esso si sottrae il 5% di spese detraibili (390 €) e si ottiene l’imponibile (7.410 €). Se l’affitto fosse l’unico reddito prodotto, l’aliquota IRPEF interessata è quella del 23% (quindi 1.704,3 €);
- addizionali comunali e regionali, variabili da un luogo a un altro;
- imposta di registro, ossia il 2% del canone annuo per il numero di anni d’affitto previsti nel contratto;
- imposta di bollo di 16 € ogni 4 facciate del contratto ovvero ogni 100 righe.
Se compro un appartamento di 80 mq a 100.000€ e lo affitto a 650€ quanto mi resta pulito a fine mese?
Tuttavia, la Legge consente di optare per la cedolare secca, un regime fiscale più agevolato dell’ordinario. In sostanza il proprietario paga un’aliquota del 21% o del 10% (per i contrati a canone concordato ove previsti) sul 100% della pigione. In tal modo la cedolare sostituisce sia l’IRPEF che le addizionali.
A grandi linee, quindi, una pigione di 650 € mensile produrrebbe un guadagno netto (delle sole tasse) mensile di circa 465 €/mese. L’incasso effettivo dipenderà molto dal particolare regime fiscale applicato.
