In Italia tra i contratti più diffusi c’è sicuramente la locazione ad uso abitativo, contratto più comunemente noto come affitto. Si tratta di un accordo tra proprietario di casa e inquilino. In base all’accordo, il primo fornisce un immobile dove abitare, mentre il secondo si impegna a pagare un canone periodico.
La legge stabilisce anche il contenuto minimo di questo tipo di contratto. Infatti, l’accordo deve contenere, obbligatoriamente, le generalità delle parti, il tipo di immobile affittato, i dati catastali. Non solo, le parti devono indicare, per legge, la durata del contratto e quantificare il canone d’affitto. Il codice civile disciplina, poi, chiaramente diritti e doveri di inquilino e proprietario di casa.
I diritti e i doveri di inquilino e proprietario di casa
Indice dei contenuti
Tra i doveri principali del proprietario di casa c’è quello di fornire all’inquilino un immobile a norma di legge. Un immobile, cioè, adatto ad essere abitato e in buono stato di manutenzione. Allo stesso modo il codice civile, all’articolo 1590, impone all’inquilino di restituire l’immobile al proprietario in buono stato. In particolare, nello stesso stato in cui si trovava al momento della consegna. La giurisprudenza ha chiarito che l’inquilino non risponde dei danni all’immobile derivanti dalla normale usura o vecchiaia dello stesso.
Se l’inquilino restituisce l’immobile danneggiato al proprietario, è responsabile e dovrà sostenere i costi delle sue riparazioni. Però, quasi nessuno sa che se l’inquilino restituisce la casa danneggiata, non dovrà sostenere solo i costi delle riparazioni. Dovrà, infatti, pagare il canone di affitto per il periodo necessario ad effettuare queste riparazioni. Lo ha spiegato la Cassazione con l’ordinanza 6595 del 2019. I giudici hanno, infatti, osservato che, se l’inquilino danneggia l’immobile, crea un doppio danno al proprietario di casa.
Quasi nessuno sa che se l’inquilino restituisce l’immobile danneggiato, oltre alle riparazioni, dovrà pagare anche questi altri costi
Da una parte, lo obbliga a riparare il proprio immobile dai danni subiti. Dunque, per il generale principio di responsabilità contrattuale, l’inquilino dovrà restituire questi costi al proprietario. In secondo luogo, però, i danni all’immobile impediscono al proprietario di affittarlo nuovamente, una volta finito il periodo di locazione con il vecchio inquilino. Dunque, nel periodo in cui effettua le riparazioni, il proprietario di casa perde i soldi di un altro affittuario perché la casa è inabitabile. E allora, il vecchio inquilino deve pagare l’affitto anche per i mesi in cui il proprietario effettua i lavori e non può affittare casa.
Secondo la giurisprudenza, al proprietario basta provare che, ragionevolmente, avrebbe affittato l’immobile se non fosse stato danneggiato. Per farlo gli basterà utilizzare delle presunzioni. Gli basterà, cioè, far vedere al giudice lo storico degli affitti e dimostrare che l’immobile viene sempre affittato rapidamente. Oppure che quella dove è situato è una zona particolarmente popolare in cui è facile affittare casa.
Approfondimento
