Come è cambiato lo sfratto per morosità alla luce della emergenza Covid e perché parlare di penalizzazione dei proprietari degli appartamenti

Quante volte nella vita sarà capitato a noi stessi o, comunque, di aver sentito parlare di inquilini che occupano un immobile ad uso abitativo e non pagano il canone di locazione. Ebbene in questi casi si parla di inquilino moroso.

Se la situazione si protrae cosa può fare il proprietario dell’abitazione? E cosa è cambiato alla luce della emergenza Covid?

Se a seguito di solleciti verbali o anche scritti l’inquilino continua a non pagare, il proprietario dell’immobile non ha altra scelta se non quella di rivolgersi ad un legale. E di conseguenza attivare la procedura dello sfratto per morosità. Essa è disciplinata dall’art. 658 del codice di procedura civile. Presupposto essenziale è che ci sia un regolare contratto di fitto tra il locatore (ossia il padrone di casa) ed il conduttore (ossia l’inquilino).

Vediamo allora in che consiste lo sfratto per morosità

Quindi, vediamo come è cambiato lo sfratto per morosità alla luce della emergenza Covid e perché parlare di penalizzazione dei proprietari degli appartamenti

In effetti, è possibile affermare che ad essere penalizzati sono e saranno, ancora per un po’, i proprietari degli appartamenti.

Il legale notificherà al conduttore un atto con il quale può intimare lo sfratto e chiedere nello stesso l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.

Nella pratica, dunque, lo citerà in giudizio dinanzi al Tribunale competente. La competenza del Tribunale in questo caso è quella del luogo in cui si trova l’immobile oggetto della locazione.

Una volta perfezionatasi la notifica dell’atto, all’udienza si possono verificare tre diverse ipotesi.

La prima ipotesi

Il conduttore si presenta in udienza e paga la somma di cui è debitore. Oltre all’importo dovuto vanno aggiunti: gli oneri accessori maturati sino a quella data, somma maggiorata degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. In questo caso avendo sanato la morosità, il contratto non si risolve ma resterà in essere regolarmente sino alla scadenza.

La seconda ipotesi

Il conduttore si presenta in udienza e chiede il cd. “termine di grazia”, regolato dall’arti 55 della legge 392/1978. Praticamente in questa seconda ipotesi, il Giudice dinanzi a comprovate difficoltà, concede al conduttore moroso un termine entro il quale sanare la morosità, termine che non può essere superiore a 90 giorni. Ovviamente anche in questo secondo caso, il pagamento evita la risoluzione contrattuale.

Infine, la terza ipotesi

La terza ipotesi, infine, è quella in cui nonostante la notifica della atto sia andata a buon fine, il conduttore non compare in udienza oppure compare e non si oppone. Ebbene in questo caso il giudice convalida lo sfratto ed emette una ordinanza di convalida dello stesso, fissando la data entro la quale ottenere il rilascio forzato dell’immobile mediante ufficiali giudiziari. Solitamente con l’ordinanza di convalida dello sfratto il Giudice condanna l’intimato (ossia l’inquilino moroso) anche al pagamento delle spese processuali.

Inizia così la fase per dare esecuzione allo sfratto.

Come è cambiato lo sfratto per morosità alla luce della emergenza Covid e perché parlare di penalizzazione dei proprietari degli appartamenti

Ebbene il cambiamento riguarda proprio la fase della esecuzione dello sfratto che a causa della emergenza epidemiologica che viviamo, in questo periodo risulta bloccata almeno sino al 30 giugno2021. Ma già si pensa ad una ulteriore proroga.

Non è possibile quindi, ormai da più di un anno, mettere in esecuzione uno sfratto. A causa della pandemia che viviamo, infatti, il legislatore ha voluto in questo modo tutelare chi non avendo una abitazione propria avrebbe difficoltà poi, soprattutto oggi giorno, a trovare una sistemazione decorosa.

Una parola però va spesa anche per i proprietari degli immobili. È d’obbligo sottolineare che nelle ipotesi in cui i conduttori non abbiano nulla da perdere, e quindi non abbiano beni a loro intestati, in questi casi i proprietari nulla recupereranno, una volta rientrati nel possesso dell’immobile di loro proprietà. Difficilmente riusciranno a recuperare le somme a loro dovute per canoni scaduti, oltre alle spese processuali liquidate in giudizio. È bene quindi, quando si decide di dare in locazione un immobile, effettuare delle ricerche preventive sulla persona con la quale si intende stipulare il contratto.

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