Nei rapporti di locazione, talvolta, possono insorgere dei conflitti tra le parti. Normalmente, le controversie insorgono con riguardo all’adempimento degli obblighi contrattuali. Infatti, nel rapporto locatizio, vi sono specifici obblighi che ricadono sul proprietario ed altri che, invece, incombono, sull’inquilino. Lo stesso dicasi per i rapporti condominiali, quando insorgono conflitti in merito alla ripartizione delle spese. Nel caso specifico di rottura o guasto, chi ha l’obbligo di sostituire o riparare la caldaia, nei rapporti di locazione e condominiali?
Su chi incombono le spese in condominio
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Nel caso in cui l’impianto di riscaldamento sia condominiale, tutti i condomini saranno tenuti a partecipare alla spesa di riparazione o sostituzione. Pertanto, sarà legittima la delibera condominiale che porrà le spese occorrenti a carico di tutti i condomini. Si ci riferisce anche a quelli che si siano distaccati dall’impianto di riscaldamento. Quest’ultimo, infatti, costituisce un bene di proprietà comune. Sicchè, per la ripartizione delle spese relative alla caldaia, non sarà applicabile il criterio dell’uso, così come accade per l’ascensore. Sarà, invece, effettuata secondo i millesimi di proprietà, per questo ricadrà su tutti i condomini, indipendentemente dall’uso.
Su chi incombono le spese della caldaia nel contratto di locazione
Per rispondere esaustivamente alla domanda: “chi ha l’obbligo di sostituire o riparare la caldaia, nei rapporti di locazione e condominiali?”, soffermiamoci sui primi. La legge, in via generale, accolla le spese ordinarie in capo al conduttore e quelle straordinarie in capo al proprietario. Tuttavia, in concreto, non è sempre facile individuare a chi spetti l’onere economico. Oltre alla legge, inoltre, ulteriore fonte da prendere in considerazione ai fini della ripartizione delle spese, è il contratto di locazione. Questo, però, può anche non fornire indicazioni al riguardo. A questo punto, soccorrerà l’interpretazione giurisprudenziale. Sul punto, alcuni tribunali hanno stabilito che l’obbligo di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione, tra cui anche quelle relative alla caldaia, ricadono sul conduttore.
In senso opposto, la Cassazione, con sentenza n. 1420/2004, ha deciso che la sostituzione della caldaia, deve considerarsi atto di straordinaria manutenzione. Ciò in caso di impianto obsoleto o guasto. Se, invece, si tratta di sostituzione finalizzata alla conquista di una classe energetica più efficiente, l’intervento dovrà essere considerato come modifica migliorativa. In tale ipotesi, la spesa graverà in capo al conduttore, trattandosi di modifica migliorativa dell’impianto, di per sè ancora funzionante. Quindi, l’intervento non è qualificabile come intervento radicale.
