Si ha simulazione del prezzo del contratto di locazione, quando le parti si accordano per indicare un canone diverso da quello realmente pattuito. Il contratto ufficialmente concluso sarà registrato all’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, tra locatore e conduttore sussiste una scrittura privata, dove è riportato il canone effettivo. Si ci chiede: “quale sarebbe la motivazione di detta simulazione?”. In concreto, il locatore risparmia sulle imposte e l’inquilino, di solito, ottiene uno sconto per il vantaggio accordato. Ma vediamo quali sono le conseguenze se il prezzo del contratto di locazione è simulato. La legge e anche la Cassazione guardano al fenomeno con molto rigore e avversione. Pertanto, poiché può verificarsi che una delle due parti ricorra al giudice per il mancato rispetto delle pattuizioni ufficiali da parte dell’altra, vediamo quali accordi prevalgono.
Validità del contratto
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Anzitutto, il contratto di affitto per poter produrre i suoi effetti deve essere registrato. In caso di mancata registrazione, nessuna delle due parti può ottenere tutela in giudizio. È comunque possibile effettuare la registrazione tardiva del contratto di affitto, previo pagamento delle imposte e sanzioni dovute. In tal caso, la registrazione comporterà una sanatoria con effetto retroattivo, cioè fin dalla data della stipula. Nel caso di specie, quando il contratto è simulato, le parti possono provvedere anche a registrarlo. Tuttavia, convengono che tra loro abbia efficacia un diverso e separato accordo, tenuto segreto. Quest’ultimo, però, è considerato nullo ai sensi dell’art. 13 del dlgs. 431/1998, in quanto contrario alla legge.
Canone di affitto con prezzo simulato
Tornando al quesito: “quali sono le conseguenze se il prezzo del contratto di locazione è simulato?”, cerchiamo di mettere a punto la risposta. In questi casi, la quota di canone contenuta nel contratto registrato è valida, insieme alle altre condizioni contrattuali. Invece, altrettanto non vale con riguardo all’accordo simulato, in quanto la nullità travolge proprio la parte del canone di affitto in nero. Il canone ufficiale, invece, è quello dovuto per legge, con la conseguenza che può essere preteso dal locatore in caso di morosità dell’affittuario. Di contro, però, l’inquilino può evitare di pagare la somma aggiuntiva, pattuita nell’accordo simulato, senza rischiare lo sfratto. Se invece ha pagato di più, in coerenza del predetto accordo, può chiedere la restituzione dell’eccedenza. Ovviamente, la prova del pagamento è difficile se esso è avvenuto in contanti ma è comunque possibile fornirla con quietanze, email o messaggi e altri mezzi.
A tal proposito, la Suprema Corte ha chiarito anche che il contratto dissimulato non è nullo soltanto perché è stato violato l’obbligo di registrazione. Lo è, infatti, anche e soprattutto perché è finalizzato all’evasione fiscale, dunque è contrario a norme imperative. Questo tipo di vizio è insanabile e non consente neppure la registrazione tardiva.
