Un’annuncio immobiliare sta attirando l’attenzione degli appassionati di viaggi e investimenti: una piccola isola nel Mediterraneo è in vendita a una cifra paragonabile a quella di un appartamento. Ecco dove si trova e cosa offre.
Makri è il caso che sta attirando l’attenzione del mercato immobiliare internazionale. L’isola greca, messa sul mercato nel 2022 con una richiesta di 8 milioni di euro, oggi arriva all’asta con una base di appena 247.000 euro. Il calo è netto e non dipende da una semplice flessione della domanda. Infatti, dietro il crollo del prezzo ci sono soprattutto vincoli ambientali, limiti normativi e un quadro legale che riduce quasi a zero il potenziale edificatorio.
La vicenda di Makri aiuta a capire un punto centrale del mercato delle isole private. Il valore di questi beni non dipende solo dal fascino del paesaggio o dalla posizione geografica. Per questo motivo contano soprattutto le regole che stabiliscono cosa si può costruire, come si può usare il terreno e quali autorizzazioni servono. In questo caso, il prezzo basso riflette un utilizzo molto limitato e un interesse ridotto da parte degli investitori tradizionali.
Makri nelle Echinadi: com’è fatta l’isola e perché interessava gli investitori
Makri si trova nelle Echinadi, nel Mar Ionio, e ha dimensioni molto contenute. La sua superficie è inferiore a 1 chilometro quadrato e il punto più alto raggiunge 126 metri. Sull’isola sono presenti una cappella, una cisterna e una abitazione abbandonata. Si tratta quindi di un bene reale, ma molto essenziale, lontano dall’idea di un’isola già pronta per un utilizzo turistico intensivo.
Va ricordato che l’accesso avviene solo via mare e soltanto quando il meteo lo consente. Inoltre non ci sono acqua corrente né rete elettrica. Questo significa che ogni attività richiede costi logistici elevati. In questo caso anche i servizi di base devono essere organizzati in autonomia, con soluzioni come approvvigionamenti esterni e sistemi energetici indipendenti.
Eppure, proprio questo isolamento aveva alimentato l’interesse di una parte del mercato. Infatti molte isole private attirano compratori che cercano esclusività, privacy e la possibilità di sviluppare strutture di fascia alta. Nel 2022 la richiesta di 8 milioni di euro si spiegava anche con questa aspettativa. L’idea era quella di un potenziale bene di lusso, capace di attirare investimenti immobiliari o turistici.
Allo stesso tempo, il caso di Makri mostra quanto questo tipo di valutazione possa cambiare rapidamente. Se mancano infrastrutture, collegamenti semplici e margini edificatori, il valore teorico si riduce. Per questo motivo la distanza tra gli 8 milioni richiesti in passato e la base d’asta di 247.000 euro oggi non è solo una curiosità di mercato, ma il segnale di un ridimensionamento molto concreto delle aspettative.
Vincoli ambientali e Natura 2000: cosa si può fare davvero su Makri
La ragione principale del crollo di prezzo di Makri è normativa. L’isola è classificata come area forestale ed è inclusa nella rete Natura 2000, il sistema europeo che protegge habitat naturali e specie sensibili. In termini semplici, questo vuol dire che l’interesse ambientale prevale su quello immobiliare. Inoltre le possibilità di trasformazione del terreno risultano fortemente limitate.
Il punto chiave è che su Makri non si possono realizzare resort, ville o grandi strutture turistiche. Questo vincolo cambia del tutto il profilo economico del bene. Infatti un’isola privata ha valori elevati quando offre la prospettiva di sviluppo. Se questa prospettiva viene meno, l’interesse degli investitori si riduce drasticamente. In questo caso restano possibili solo interventi minimi e attività compatibili con la tutela ambientale.
Va ricordato che per gli interventi rilevanti serve anche un passaggio molto delicato. Qualsiasi progetto di una certa importanza richiede infatti l’approvazione tramite decreto presidenziale. Si tratta di una procedura complessa, lunga e con esito incerto. Per un investitore, questo significa tempi più lunghi, costi maggiori e nessuna garanzia di poter realizzare il progetto immaginato all’inizio.
Allo stesso tempo, il mercato guarda con attenzione alla prevedibilità delle regole. Se un bene presenta forti limiti edificatori, il prezzo tende a incorporare quel rischio. Per questo motivo Makri non va letta come un’occasione immobiliare tradizionale. Piuttosto, è un terreno con uso ridotto, inserito in un contesto naturalistico di pregio ma quasi privo di margini per una valorizzazione turistica classica.
La base d’asta di 247.000 euro riflette dunque l’effetto combinato dei vincoli ambientali e delle difficoltà di collocamento sul mercato. Dopo i tentativi a valori più alti, il prezzo è stato progressivamente ridotto. Inoltre pesa il riferimento ai crediti dello Stato greco per oltre 20 milioni di euro, collegati al precedente proprietario. Non si tratta di un dettaglio secondario, perché aggiunge complessità a un dossier già poco lineare.
