Come difendersi dagli errori contabili dell’amministratore di condominio.

Abbiamo visto in un precedente articolo come difendersi da arbitrarie decisioni ed invadenze dell’amministratore condominiale.

Oggi ci occupiamo di come difendersi dagli eventuali errori contabili dell’amministratore.

È infatti possibile che la gestione contabile del condominio contenga degli errori.

Come difendersi dagli errori contabili dell’amministratore di condominio?

In primis, inviando una comunicazione all’amministratore, domandando la correzione dell’errore, ed il conseguente riconteggio relativo alla ripartizione delle spese, ma anche eventualmente facendo presente che, se l’errore non verrà corretto, ci si riserva azioni legali.

Occorre infatti considerare che il bilancio condominiale, da cui derivano poi le quote che ogni condomino dovrà pagare, va approvato dall’assemblea e, quindi, entro i termini di tempo previsti dal codice civile, la relativa delibera potrà essere impugnata giudiziariamente.

Vediamo quali possono essere questi errori contabili

• errori numerici
• quantità millesimali erronee
• errori nell’applicazione di altri coefficienti
• questioni controverse.

Errori numerici

Solitamente non si verificano, anche perché nella elaborazione contabile si usano programmi automatizzati.

Ma non si sa mai, sempre meglio controllare. Pertanto il condomino che intenda verificare la correttezza contabile dei bilanci, potrà sempre rifarsi i calcoli e, nel caso di errori, farli presenti.

Quantità millesimali erronee

Il più comune coefficiente utilizzato per la suddivisione delle spese tra condomini è la tabella millesimale.

Questo significa suddividere una voce di costo per 1000 (denominatore) e poi moltiplicarla per il numeratore, pari ai millesimi posseduti.

Esempio: un condomino detiene 80/1000-

Voce di costo totale: esempio lavori di manutenzione: 10.000 euro:

quindi: 10.000/1000=10, quindi 10 X 80 = 800-

Potrebbe succedere, anche se difficilmente, che tale calcolo sia errato, non perché sbagliato il calcolo in quanto tale (generalmente effettuato con elaborazioni elettroniche), ma in quanto risulta erronea l’indicazione dei millesimi. Ad esempio se al posto di 80 sono indicati 90 millesimi.

E’ quindi sempre opportuno verificare anche tale dato.

Errori nell’applicazione di altri coefficienti

E’ più probabile che si verifichino errori nell’applicazione di determinati coefficienti diversi dai millesimi.

Talora, infatti, per la ripartizione delle spese tra i diversi condomini, non si deve tener conto solo dei millesimi, ma anche di altri coefficienti. Questo in base a particolari regole del codice civile o del regolamento condominiale.

Dicevo che è più probabile in quanto, mentre i semplici errori di calcolo o nell’indicazione della quantità di millesimi, solitamente mancano, vista l’elaborazione con programmi automatici, può invece accadere una erronea applicazione di determinati principi giuridici.

Un esempio: l’art 1124 c.c. prevede che le scale e gli ascensori siano mantenuti e ricostruiti dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Esempio: uno stabile di 3 piani, con piano terra occupato da unità esterne al condominio, es. box privati o magazzini non condominiali (ho posto tale caratteristica perché altrimenti si porrebbe un’ulteriore problematica legale, che vi risparmio).

Abbiamo quindi unità immobiliari private di 3 distinti condomini, cioè un primo piano ad altezza di 3 metri dal suolo, secondo piano ad altezza di 6 metri dal suolo, quindi terzo piano ad altezza di 9 metri dal suolo.

Si è fatta una ristrutturazione dell’ascensore per un totale di 2000 euro.

Come suddividere l’importo?

Metà sarà suddiviso in base ai millesimi.

Ipotizzando, per semplicità, che ognuno dei 3 condomini detenga gli stessi millesimi, avremo 1000/3 = 333,33 euro.

Per gli altri 1000 euro procederemo come segue: premesso che per ognuno dei 3 condomini l’uso dell’ascensore serve, calcoliamo il totale dato dalle somme delle rispettive altezze rispetto al suolo.

Quini: 3+6+9=18-

Quindi suddivideremo ogni altezza per il totale, cioè:

3/18=0,1666

6/18=0,3333

9/18=0,5.

Da qui le percentuali che i vari condomini dovranno pagare sui restanti 1000 euro.

Primo piano: 1000 x 0,1666 = 166,6

Secondo piano: 1000 X 0,3333 = 333,3

Terzo piano: 1000 X 0,5 = 500.

Un possibile errore giuridico potrebbe essere il seguente.

Semplicemente il totale di 2000 euro potrebbe essere suddiviso in 3 parti uguali, visto che ogni condomino possiede la stessa quantità di millesimi.

Quindi 666,66.

Il che favorirebbe il terzo piano, sarebbe indifferente per il secondo piano, e sfavorirebbe il primo piano.

Ecco, quindi, che il condomino del terzo piano potrà far presente tale errore all’amministratore, se nominato.

Dico se nominato, perché siamo al di sotto del numero di condomini che rende obbligatoria la nomina di un amministratore.

Ma questo errore può anche essere fatto presente agli altri condomini, in quei casi, come nell’esempio, in cui un amministratore non sia presente.

Come difendersi dagli errori contabili dell’amministratore: le questioni controverse

Solitamente, tranne specifici casi previsti da norme di legge o regolamento, una spesa viene suddivisa in parti uguali.

Ma potrebbero verificarsi casi, non espressamente regolati, che potrebbero dar luogo a soluzioni controverse.

Esempio: una manutenzione dell’impianto termico è stata preceduta da una relazione della ditta incaricata, prima di votarla in assemblea.

Questa relazione illustra i lavori, evidenziando tuttavia la possibilità che comportino rotture nell’impianto idrico.

In assemblea l’intervento viene approvato, ma con voto contrario di una minoranza di condomini, che anzi evidenziano la possibilità di guasti e rotture, perché già la ditta incaricata li ha fatti presenti.

L’intervento viene realizzato e si verificano poi dei guasti da perdita di acqua nei tubi, come previsti.

Non è possibile però stabilire in modo sicuro che tali guasti dipendano dall’intervento effettuato.

Quindi, le spese di riparazione sono a carico di tutti i condomini, oppure solo a carico di chi ha votato a favore dell’intervento?

La ripartizione a prescindere dal voto pro o contro potrebbe considerarsi legittima, in assenza di ulteriori considerazioni.

D’altra parte la minoranza potrebbe far presente che si tratta di probabile evento dannoso, conseguente all’intervento effettuato e che, pertanto, dovrebbero farsene carico solo quei condomini che, avendo votato a favore, si dovrebbero considerare come responsabili di averlo causato, non tenendo conto degli avvertimenti della stessa ditta, ai sensi dell’art. 2043 c. civile.

A loro volta, gli altri condomini potrebbero controreplicare che non sussiste prova sicura del rapporto di causa-effetto tra intervento e danno idrico.

Come si vede, le questioni condominiali sono un po’ la madre di tutte le liti, come si usa dire.

E, mentre in caso di semplice errore di calcolo, generalmente il condomino non incontra particolari problemi nel farlo correggere, in casi come questo la questione potrebbe ingenerare non pochi problemi, alcune volte situazioni tali da sfociare in vere e proprie cause.

Ma per la maggior parte dei casi, basta scrivere all’amministratore spiegando l’errore e domandando un riconteggio.

A cura di Gian Piero Turletti, autore di “Magic Box” e “PLT