Vorremmo vietare il bed & breakfast in condominio mediante il regolamento condominiale. Vediamo se è possibile e con quali maggioranze. Oggi i bed & breakfast sono in aumento ed è intuibile che non si possa vietare sempre e comunque qualsiasi attività commerciale nel condominio.
Del resto, il condominio ha prevalentemente funzione abitativa. Quindi l’eventuale attività commerciale non deve recare danno ai residenti.
Intanto, secondo giurisprudenza, i B&B sono a tutti gli effetti strutture ricettive anche se gestite a livello familiare. Per questo l’attività deve svolgersi all’interno di unità immobiliari collegate o prossime a quelle abitate dalla famiglia.
Nessuna norma vieta di realizzare un B&B all’interno di un condominio. Quello che la legge non prevede, possono però disciplinarlo i condomini nel regolamento. In questo caso, è necessaria l’unanimità, perché si tratta di vietare l’esercizio di una certa attività ad un condomino in un suo spazio privato. Per completezza, sottolineiamo anche che si tratta, per ora, di giurisprudenza di Tribunale e non di Cassazione. Ad esempio Tribunale di Brescia, sentenza 1908 del 29.09.2020.
Vietare il bed & breakfast nel condominio
Ricapitoliamo i punti della sentenza che vi abbiamo segnalato affinchè, se necessario, possiate ricavarne argomenti a favore o contro l’apertura di un B&B nel condominio.
Per esempio, il Tribunale ha affermato che il B&B è un’attività commerciale particolare. Anche se gestita da una società con partita IVA, conserva carattere parafamiliare. Quindi per impedirlo, non è sufficiente la clausola del regolamento che impedisca le attività commerciali in generale.
La differenza è sottolineata anche dal fatto che l’immobile in cui si eserciti attività di B&B, può rimanere accatastato come civile abitazione.
Non sarebbe sufficiente nemmeno se il regolamento vietasse l’attività alberghiera. Questo perché, secondo i giudici di Brescia, il B&B è più simile all’affitto breve che non ad un albergo. Dato che l’affitto in condominio non può essere vietato, non può esserlo nemmeno il B&B. A meno che, come già detto, il regolamento non contenga quello specifico divieto, con espresso richiamo proprio al B&B.
Se invece è vostro interesse aprire e gestire un B&B potete consultare il Codice del Turismo per una prima infarinatura sulle norme in materia. In particolare, il DL 23.05.2011 N. 79.
