Può capitare che in un condominio siano portate all’ordine del giorno ipotesi di spese decisamente superiori rispetto alla media di quanto effettivamente affrontato in precedenti esercizi contabili.
Ad esempio, in questo periodo tiene banco il tema degli interventi edilizi, collegati alla richiesta dei bonus fiscali.
È vero che proprio i bonus fiscali dovrebbero consentire di annullare, o quanto meno ridurre sensibilmente, il carico degli oneri finanziari collegati a tali interventi, ma non è un risultato scontato.
A volte semplici cavilli burocratici, applicati a quella che tecnici ed esperti del settore considerano una normativa spesso farraginosa e talora di difficile applicazione, potrebbero comportare che l’Agenzia delle Entrate revochi magari un credito ritenuto già acquisito, se del caso applicando anche possibili sanzioni.
Pertanto, anche tale materia potrebbe comportare il rischio di doversi sobbarcare di spese in misura certamente superiore agli standard di spesa di quel singolo condominio.
Ma il diritto è spesso fatto di cavilli, magari articoli non troppo conosciuti, e ancor meno applicati, che spesso rappresentano proprio quel mezzo, che consente di rifuggire da situazioni, altrimenti spiacevoli.
È il caso, per quanto riguarda eccessive spese condominiali, di un interessante articolo del codice civile, ovvero l’art. 1121 del codice civile.
Un interessante articolo del codice civile, per le situazioni caratterizzate da troppe spese condominiali
Di seguito, ecco riportato il testo della norma che a noi interessa.
Si tratta dei due primi commi dell’art. 1121.
COMMA 1 Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
COMMA 2 Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel primo caso è possibile una fruizione separata dell’innovazione posta all’ordine del giorno, da parte dei singoli condomini. Pertanto ognuno decide autonomamente se avvalersene o meno. Chi decide in senso negativo, viene dispensato dalla spesa.
Poi l’articolo contempla anche, effettivamente, in un terzo comma, la possibilità di ripensamento, ma non è questo il tema del nostro articolo.
È molto importante il secondo comma.
I problemi, infatti, sorgono soprattutto quando non sia possibile un utilizzo separato.
In questo caso il singolo condomino può esprimere l’intenzione di non avvalersi dell’innovazione e non parteciperà alle spese, se il condominio la approva.
I requisiti per l’applicazione
Intanto, si deve trattare, come recita l’articolo, di innovazione.
Nella prassi talora possono intervenire alcuni dubbi interpretativi, soprattutto al fine di distinguere tra innovazione, ristrutturazione, semplice modifica o manutenzione.
La giurisprudenza tende a considerare innovazione quella che muta elementi materiali del condominio, ma anche tale indicazione non sempre è di agevole applicazione.
Possiamo dire che sicuramente rientrano tra le innovazioni nuovi impianti, come un impianto fotovoltaico.
Oppure anche la coibentazione termica, perché il cosiddetto cappotto o altro intervento di coibentazione è pur sempre un’opera, quindi dovrebbe rientrarvi.
Ecco, quindi, che sia in relazione ad interventi collegati ai bonus fiscali, sia in generale per altre spese significative, purché collegate ad innovazioni, nel senso sopra precisato, il singolo condomino dissenziente potrebbe appellarsi al diritto previsto dal codice.
Quanto al proprio dissenso, basta farlo constatare tramite comunicazione all’amministratore o comunque non approvando la relativa delibera.
L’eccesso di spesa si potrà far constatare tramite un raffronto con le spese sostenute in precedenti esercizi contabili.
A cura di Gian Piero Turletti, autore di “Magic Box” e “PLT“
