Se si vuole aprire un B&B in un condominio è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale?

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Data l’esplosione delle attività di Bed and Breakfast ed affittacamere negli ultimi anni, sono sorti degli interrogativi riguardo ad eventuali limiti alla loro apertura. In particolare, si ci è chiesti: “se si vuole aprire un B&B in un condominio è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale?”. Inoltre: “cosa accade se il regolamento di condominio vieta genericamente l’esercizio di attività commerciali?”. In proposito, è sorto un ennesimo contrasto giurisprudenziale, in quanto non si è deciso mai sulla questione in maniera univoca. Sicché, appare necessario fare ordine sulla stessa e sapere quale orientamento è prevalso in merito.

Divieto contenuto nel regolamento condominiale

Anzitutto, occorre chiarire che il regolamento condominiale può vietare l’apertura, all’interno di un condominio, di un B&B o, in generale, di un’attività di affittacamere. Tuttavia, non può trattarsi di un regolamento qualsiasi ma deve essere un regolamento contrattuale, ossia approvato all’unanimità. Un aspetto molto discusso, tuttavia, è se sia sufficiente l’inserimento, all’interno del regolamento, di una generica clausola che vieti lo svolgimento di attività commerciali.

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Oppure, diversamente, se occorra un’espressa menzione del divieto di aprire B&B e affittacamere. Ebbene, in proposito, in un primo momento, la Cassazione aveva adottato la soluzione più garantista, ossia quella che richiede la specifica clausola. Secondo questa teoria, quindi, aprire dette attività recettizie, all’interno del condominio, non può essere soggetto ad alcuna restrizione. Ciò in quanto ogni proprietario è libero di affittare a ore o a giorni il proprio immobile, non comportando tale attività un mutamento della destinazione d’uso dell’immobile.

Tuttavia, detta posizione è stata sconfessata dalla stessa Cassazione, con sentenza n. 21562 del 2020, con la quale è stato adottato un orientamento diametralmente opposto. Alla stregua di esso, l’attività di B&B deve essere assimilata a quella alberghiera, trattandosi anch’essa di un’attività imprenditoriale a contatto con il pubblico.

Quali sono i limiti all’apertura di un B&B secondo il nuovo orientamento giurisprudenziale

Quindi, torniamo al quesito: “se si vuole aprire un B&B in un condominio è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale?”. Stando al recente orientamento, il condominio può vietare l’apertura di Bed&Breakfast o di affittacamere tutte le volte in cui ricorrano, contestualmente, due presupposti.

Essi sono: 1) un regolamento condominiale approvato all’unanimità; 2) una clausola in esso che vieti, seppur genericamente, l’esercizio di attività commerciali e/o imprenditoriali a contatto con il pubblico.

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