Una delle abilità più apprezzate dell’imprenditore contemporaneo è la sua capacità di leggere le dinamiche del mercato. Saper capire il contingente, significa saper prevedere, con largo anticipo e attendibilità, dove si è diretti.
In quest’articolo, gli Esperti di ProiezionidiBorsa analizzeranno il possibile futuro del “senior housing”. Infatti, questo segmento del mercato immobiliare è destinato a salire e a creare occupazione, in un futuro prossimo. Vediamo di capirne di più.
Inquadriamo questo segmento del mercato immobiliare
Anzitutto dobbiamo cercare di inquadrare il “senior housing”. Con esso ci si riferisce a quelle soluzioni abitative concesse in affitto ad anziani autosufficienti.
Detta diversamente, una sorta di grande albergo “in pianta stabile” (ossia quale scelta di vita) per anziani che risultino autonomi. In pratica, queste soluzioni si pongono a metà strada tra le strutture protette e i centri diurni per gli anziani.
Il loro obiettivo è quello di coniugare al meglio tre distinti elementi. Agevolare la socializzazione; garantire comunque una certa indipendenza; infine prevedere e offrire un livello “minimal” di assistenza sanitaria.
Quali determinanti faranno crescere il mercato del senior housing?
Sulla base di quali aspetti o grandezze si può affermare che crescerà (anche) la quota di mercato del “senior housing”? Abbiamo individuato almeno sei variabili:
a) anzitutto il fenomeno dell’invecchiamento della popolazione, per il futuro destinato solo a crescere. Secondo i recenti dati Eurostat, gli over 65 in Italia sono oggi il 22,8% della popolazione totale, contro una media europea del 20,3%. Dai 60 anni in sù, si conta, invece, una platea di 14 milioni di italiani, quasi un cittadino su quattro;
b) altrettanto diffuso è il fenomeno dei nuclei familiari ridotti. Oggi oltre ai genitori si contano uno o, al massimo, due figli, che non poche volte vivono distanti. In questi casi, seguire e stare vicino un genitore anziano risulta difficile. La soluzione “senior housing” può costituire un buon compromesso tra una necessità oggettiva e il bisogno di sapere in un posto al sicuro il proprio caro;
c) da un paio di decenni, i Governi europei stanno spingendo verso la privatizzazione del settore. In questa direzione vanno lette le dinamiche in materia dei meccanismi di accreditamento del privato che decide di operare in tale ambito.
Ecco perché questo segmento del mercato immobiliare è destinato a salire e a creare occupazione
d) Ancora, per un Governo occuparsi degli anziani sarà anche come sostenere e favorire indirettamente il tasso occupazionale nazionale. Ci avviamo, infatti, verso una società in cui il peso dei servizi alla persona aumenterà sempre più;
e) c’è poi l’aspetto legato ai ritorni economici. Al riguardo l’Osservatorio nazionale sulle strutture residenziali per anziani ha accertato che le rette sono mediamente salite del 2% l’anno tra il 2011 e il 2016.
Il dato, di per sé, potrebbe prestarsi a diverse chiavi di lettura. Anche a quello in base al quale la domanda su tale fronte non manca. In tal caso i prezzi semplicemente crescono con costanza (almeno per adesso);
f) infine, una conferma indiretta la dà anche la costante crescita della finanza (con i fondi immobiliari) in tale segmento immobiliare. La loro è, tuttavia, una presenza a 360° nel mondo delle residenze per anziani, in cui il “senior housing” è solo una di queste componenti.
Come si evince, non mancano i motivi per cui questo segmento del mercato immobiliare è destinato a salire. E a creare occupazione futura, anche qui in Italia.
Come si muovono gli investitori privati al riguardo
Queste realtà sono maggiormente presenti in altre nazioni. Ad esempio in Francia, Germania e Inghilterra la loro diffusione è maggiore che in Italia. La forma prescelta dalle famiglie italiane, invece , è quella dell’assistenza mediante una badante.
Ancora, secondo una recente indagine Nomisma gli investimenti privati su tale fronte si concentrano su stabili che abbiano precise connotazioni. Ossia che siano prossimi alle città capoluogo di provincia (o Regione) e che in media dispongano di 180/200 appartamenti di circa 50-60 mq. E che le strutture presentino anche spazi in comune, nell’ordine del 10% circa della superficie totale.
Infine, altre due parametri importanti da considerare. Il mercato-target è composto da utenti con reddito medio annuo, tra i 20 e i 30mila euro. Le rette, poi, sono modulate in modo da garantire un pacchetto di servizi di base e una serie di servizi opzionali. Un’offerta flessibile che ricorda, giusto per fare un esempio, quelle delle banche e dei loro conti correnti. Un canone annuo per tutti o parte dei servizi-core, e prezzi a parte per tutto il resto.
Ecco perché, per tutti i motivi illustrati, questo segmento del mercato immobiliare è destinato a salire e a creare occupazione nel tempo che verrà.
