Secondo molti esperti e addetti ai lavori, il grosso dell’offerta di case presente oggi sul mercato italiano presenta due grossi limiti:
1) è molto cara rispetto al suo effettivo valore;
2) è spesso qualitativamente inadeguata, specie se si ragiona in termini di efficienza energetica.
Come abbiamo già visto in questo nostro lavoro, un grosso motivo per cui le compravendite sono al palo è infatti legato al forte gap bid/ask. Tradotto, chi vende e chi compra non s’incontrano sul prezzo.
Ora, stante questo stato di cose e mettendoci nei panni dell’offerta, ci poniamo un preciso interrogativo. Ossia: qual è il miglior prezzo per un immobile in vendita o in affitto?
Meglio un prezzo alto a discapito del tempo o meglio un prezzo giusto che ottimizzi il flusso dei guadagni?
Dunque, un fortissimo handicap che caratterizza e penalizza l’offerta, sia per le case in vendita che in affitto, è la rigidità dei prezzi. Sia ben chiaro, non si tratta affatto di pregiudizi: è invece una circostanza avvalorata da un preciso dato di fatto.
I proprietari di immobili spesso attendono anche per tanti anni (o molti mesi, se si tratta di affitto), prima di chiudere una trattativa. La loro speranza è infatti quella d’incassare il massimo (in valore assoluto) di quanto avevano inizialmente stabilito. Niente di più sbagliato.
Ipotizziamo due proprietari, vicini di casa, che decidano di vendere i rispettivi stabili: stesse metrature, ma interni ed esposizioni esterne differenti. Uno fissa il prezzo a 150.000 euro e lo vende dopo 2 mesi, mentre l’altro chiede 170.000 euro perché a suo dire “è migliore” dell’appartamento dirimpettaio. Chiude però la trattativa solo dopo 36 mesi.
I costi palesi e quelli occulti
Si direbbe: è stato più furbo il secondo proprietario perché ha incassato 20mila euro in più.
È tutto da dimostrare: in 3 anni c’è stata l’inflazione per cui quei 170mila euro dopo 36 mesi valgono meno. Poi si sono dovute pagare, per ben tre anni, le tasse sull’immobile, e per altri 36 mesi le spese condominiali. Infine (e per ovvie ragioni di semplicità di calcolo non ne teniamo conto) ci sono i costi legati al tempo degli appuntamenti fatti coi potenziali acquirenti. Quindi: tutte le offerte ricevute, dibattute e respinte, oltre alle illusioni varie, ogniqualvolta si stava pensando di aver chiuso la trattativa. Uno spreco immane di tempo, energie ed ore letteralmente perse.
Infine, va considerato il più beffardo dei costi e che i 90% dei proprietari non tiene mai conto. Non potrebbe essere che chi ha venduto per primo l’immobile magari ha nel frattempo reinvestito? E che in tre anni si è garantito una nuova e interessante rendita, oltre ad essersi goduto tutto quel tempo e la relativa vita?
Dunque, qual è il miglior prezzo per un immobile in vendita o in affitto?
Dunque, dopo tutto quello che abbiamo detto vale una precisa morale. Ossia non è il prezzo più alto, in valore assoluto, a far crescere i guadagni. Quanto invece la massimizzazione del tempo in cui quel bene è messo a reddito, a un prezzo equo.
Il quale non vuol dire “prezzo politico”, di favore, o simili; ma che tenga semplicemente conto delle esigenze di chi domanda casa. Oltretutto, infatti, se non vi fosse domanda, l’offerta fallirebbe nel giro di poco tempo. Se un ristorante non avesse cliente chiuderebbe battenti già nel corso del primo esercizio. Idem per uno stabile: se non ha domanda, quei mattoni saranno solo un costo immobilizzato per il suo proprietario.
Ecco dunque illustrato qual è il miglior prezzo per un immobile in vendita o in affitto.
