Non sono infrequenti le liti insorte a causa dei vizi e difetti non evidenti, presentati da un immobile, in seguito alla sua compravendita. Allora, si ci chiede: “per quanto tempo è responsabile il costruttore per i vizi dell’abitazione acquistata?”. In generale, agli immobili oggetto di vendita, si applicano gli artt. 1.490 e seguenti del codice civile, che disciplinano la garanzia per evizione. Essa ricade sul venditore, che risponde di quei vizi del bene che lo rendano inidoneo all’uso cui è destinato o ne diminuiscano il valore economico.
Tale garanzia opera purchè l’acquirente denunci i vizi entro 8 giorni dalla scoperta, mentre la relativa azione si prescrive in 1 anno dalla consegna del bene. Si consideri, tuttavia, che in concreto il breve termine di prescrizione, restringe l’operatività di siffatta garanzia in caso di compravendita di immobili. Infatti, per essi i difetti strutturali emergono, per lo più, nel corso degli anni.
Difetti strutturali dell’immobile
Allora, qualora il vizio emerga decorso un anno dalla consegna del bene, c’è ancora speranza di ottenere qualche tutela da parte dell’ordinamento? In proposito, è intervenuta la Corte di Cassazione, con una recente sentenza, la n. 18.891 del 2017. In essa, ha esteso la responsabilità dell’appaltatore di cui all’art. 1.669 c.c. al venditore di immobile che abbia realizzato opere di ristrutturazione sul bene. In tal modo, si equiparerebbe quest’ultimo, al venditore di un immobile appena costruito.
Sicchè, l’applicazione di detta disciplina, amplierebbe, in maniera consistente, la tutela dell’acquirente. Infatti, la legge prevede che l’appaltatore sia tenuto alla garanzia per i vizi e le difformità delle opere compiute fino all’accettazione da parte del committente. Quest’ultimo, a sua volta, deve denunziare all’appaltatore i vizi riscontrati entro il termine di sessanta giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l’impresa appaltatrice li ha riconosciuti o, al contrario, li ha occultati. In ogni caso, nell’ipotesi in discorso, il termine di prescrizione per esercitare l’azione di responsabilità dell’appaltatore è di due anni dalla consegna dell’opera. Sicchè, all domanda: “per quanto tempo è responsabile il costruttore per i vizi dell’abitazione acquistata?”, si darebbe una risposta diversa da quella data dalla più risalente giurisprudenza.
