È arci-risaputo il legame al mattone da parte degli italiani. Lo dimostra il tasso dell’80% delle case di proprietà che distingue l’Italia da molti altri Stati europei. Ma la shock economico generato dal Covid-19 sta tramortendo anche il settore in questione, di fatto congelato a 2 mesi fa e di cui, almeno a stretto giro, non se ne intravede la svolta. Alla luce di questo nuovo ordine di cose molti investitori legati al mattone si domandano se il mercato immobiliare 2020: la casa è ancora un bene rifugio?
I numeri di periodo del real estate
Nel bimestre marzo-aprile 2020 una ricerca di MutuiOnline ha calcolato una riduzione di ben 25.000 compravendite, rimandate al futuro. E un numero di 35mila mutui rimasti in sospeso, il 43% dei quali (15.000) attivati per finalità di surroga. Trasportate queste cifre in valori di mercato significa circa 4 mld di euro di compravendite perse nel bimestre e 5 miliardi in termini di mutui. Insomma, non poco, considerato anche che siamo solo agli inizi di maggio e il resto dell’anno è ancora tutto da scrivere. A parere di Nomisma (società leader in ricerche e valutazioni sul mercato immobiliare italiano) nel 2020 ci avranno tra le 48-118 mila compravendite in meno.
Da cosa dipende il mercato immobiliare?
Il tema in discussione è quello di capire se la casa sia o meno oggi un bene rifugio su cui investire. Ora, da cosa dipende il mercato immobiliare? Esso dipende in primis dall’andamento economico complessivo: cioè se Pil, economia e ricchezza crescono, il mercato delle case segue il trend. Difatti nei decenni in cui l’economia nazionale cresceva robusta anche i prezzi degli immobili tendevano a rivalutarsi considerevolmente. Dagli inizi del Millennio questo trend nelle case è meno palpabile (al netto delle grandi città dove il flusso di migrazione verso di esse sostiene imperterrita la domanda). Ora, nei momenti di crisi economica chi ha necessità di contanti inizierà a liquidare in primis altri beni prima di giungere alla casa. Ma anche la possibilità di venderla diminuisce drasticamente. È vero che la crisi non colpisce tutti allo stesso modo, ma l’incertezza e le aspettative (negative) si abbattono su tutti indistintamente.
In secondo luogo va detto che anche i trend demografici, sui lunghi periodi, incidono comunque sui volumi scambiati. Se la popolazione non aumenta (o arretra proprio) è innegabile che il lato domanda del mercato si snellirà. Che non vuol dire sparire, ma ridursi sì.
Previsioni sui prezzi per il biennio 2020-2021
Come si muoveranno i prezzi delle case nel futuro prossimo? Anche qui è risaputo della rigidità del mercato immobiliare. Nel real estate, prima del prezzo, di norma scendono prima il numero delle compravendite. E quando scende il prezzo dell’immobile? Quando “il vendere” diventa impellente per il suo proprietario. Secondo Nomisma i prezzi delle abitazioni impiegheranno 2 anni ad adattarsi. E stimano per l’anno in corso una perdita di prezzo degli immobili compresa tra l’1% e il 3%. Per l’anno a venire la discesa è stimata tra il 3% e il 10%. Secondo loro, la perdita 2020 dovrebbe attestarsi tra i 9/22 miliardi di euro di transazioni in meno. E per gli anni a venire? Non dovrebbe andar meglio: si attende un peggioramento almeno fino al 2022, prevedendo poi una ripartenza lenta per il settore .
Mercato immobiliare 2020: la casa è ancora un bene rifugio?
Secondo gli esperti di Nomisma, infatti, chi possiede una casa compie un errore di percezione. Che vuol dire? Che crede per partito preso che i prezzi dovrebbero per lo meno ritornare ai livelli pre-crisi, se non superarli a stretto giro. Perché? Perché così si è comportato il mercato nei decenni scorsi. Ma oggi non è più così automatico e scontato questo modo di fare, questo trend di mercato. Così spesso succede che nella ricerca del prezzo (di vendita) più alto, il suo proprietario si perda poi l’offerta migliore che gli sia pervenuta nel frattempo.
