Oggi intendo porre l’attenzione su un paio di questioni legali, che nel condominio assumono un certo rilievo, a seguito della fase di lockdown.
Lockdown e condominio: 2 questioni giuridiche
Il condominio presenta spesso diverse problematiche legali. Anzi, secondo un vecchio detto, è la vera madre di tutte le dispute legali, tali e tante sono le controversie che lo riguardano, sia tra condomini, sia tra soggetti terzi e condominio.
Ma a seguito delle restrizioni imposte dalle autorità, per il coronavirus, sono sorti ulteriori problemi. Come si abbinano lockdown e condominio?
Alcune problematiche condominiali, a prescindere dalla attuale situazione, erano già state da parte mia esaminate in alcuni articoli, tra cui quello dedicato ai diritti informativi del singolo condomino.
Una ulteriore questione si sta ponendo in questa fase cosiddetta due. Infatti,
esistono tuttora restrizioni e divieti. Tra questi ultimi, quello degli assembramenti e delle riunioni, anche in luoghi chiusi.
Come fa, quindi, il condominio a riunirsi in assemblea?
Assemblee e divieti
Attualmente, a meno di poter garantire una certa distanza di sicurezza, cosa solitamente impossibile, soprattutto nei condomini più numerosi, in quanto si richiederebbero spazi troppo ampi, peraltro con canoni di affitto del locale non indifferenti, in tutti quei casi in cui si affitta un apposito locale, l’unica alternativa è quella della riunione telematica.
Si tratta di una riunione a distanza, in cui i singoli partecipanti comunicano tramite appositi dispositivi, quali computer collegati in rete.
Insomma, una sorta di teleconferenza.
Ma, a tale riguardo, va sottolineato un principio, che mi preme sottolineare.
Questo genere di riunione non può certo essere imposto.
Ed ancora una volta, sono importanti i diritti del singolo condomino.
Il quale non ha l’obbligo di dotarsi di determinati dispositivi e, quindi, mantenere il diritto a partecipare ad una assemblea che si tenga con modalità ordinaria.
Solo se tutti gli aventi diritto sono dotati di dispositivi telematici, e prestano il loro assenso a questo tipo di riunione alternativa, allora l’amministratore di condominio è autorizzato a convocare la riunione assembleare.
Diversamente, si dovranno attendere le revoche di quei divieti, che ancora permangono nell’ordinamento, a causa del Covid 19.
Singoli condomini in crisi economica e creditori del condominio
Alcune regole in materia condominiale, disciplinate dal codice civile, impattano non poco sull’attuale situazione economica di un edificio condominiale.
I costi continuano ad esserci ed i fornitori, giustamente, vogliono essere pagati.
Il pagamento comporta che l’amministratore ponga a carico dei singoli condomini questi costi. In proporzione ai millesimi posseduti o ad altri parametri previsti dalle disposizioni in materia.
E solitamente un tale assetto non pone particolari problemi, in normali tempi economici. Nel senso che, se tutti i condomini sono in grado di pagare la propria quota di spese, tutto si svolge regolarmente.
In una situazione come l’attuale, invece, molti operatori economici stanno subendo perdite di non poco conto, ed anche molti lavoratori dipendenti hanno perso, o rischiano di perdere il proprio lavoro.
Tale circostanza rischia di impattare significativamente anche sull’assetto condominiale. Proprio in quanto viene meno, o rischia di venir meno la capacità dei singoli condomini di far fronte alla propria quota di spesa.
Ed in questi casi, come si fa?
Solitamente un amministratore capace, cerca soluzioni come forme di finanziamento, cui possano accedere singoli condomini che non siano in grado di far regolarmente fronte alle spese condominiali.
Ma talora, anche tale soluzione potrebbe rivelarsi insufficiente.
Ecco, quindi, che vengono in considerazione le regole del codice.
L’amministratore può agire per ottenere le somme dovute, ma anche il creditore.
Il creditore, dopo aver tentato inutilmente di riscuotere quanto dovuto dai singoli condomini inadempienti (tecnicamente si direbbe: previa loro tentata escussione), potrebbe rivolgersi contro chi in regola.
Pro quota (cioè ognuno paga in relazione ai millesimi posseduti) o per l’intera parte di credito non riscosso?
Al riguardo esistono diversi orientamenti giurisprudenziali.
Secondo taluni, non si tratterebbe di una responsabilità per l’intero importo residuo, non riscosso, ma solo pro quota. Ma anche in questo caso, il singolo condomino in regola con i pagamenti, potrebbe essere obbligato a pagare, sia pure in base alla sua quota millesimale, quanto non pagato da chi moroso.
Pertanto, se la somma versata dall’amministratore risulta insufficiente, dopo inutili tentativi di escutere i condomini inadempienti, quella mancante potrebbe essere posta a carico dei condomini in regola. I quali, quindi, dovrebbero sobbarcarsi, oltre la loro quota, anche parte delle spese che incombevano sugli altri condomini.
Addirittura, secondo altri indirizzi interpretativi, la norma, di cui all’articolo 63 delle disposizioni transitorie e di attuazione del codice civile, non esclude trattarsi di obbligazione solidale.
Pertanto, sempre dopo aver inutilmente tentato di escutere gli inadempienti, secondo tale interpretazione il creditore potrebbe anche richiedere tutta la somma non corrisposta ad un singolo condomino, in quanto debitore solidale.
Lockdown e condominio: il singolo potrebbe essere chiamato a corrispondere l’intera cifra.
Ovviamente, il condomino che ha pagato anche le quote di altri, potrà poi rivalersi su costoro. Ma se questi non sono in grado di rimborsarla?
Pertanto, chi viene chiamato a pagare, potrebbe poi non ottenere nulla di quanto pagato al posto degli altri condomini.
Certo, sono sempre possibili azioni legali, ma soprattutto di questi tempi, si rischia di arrivare, nel migliore dei casi, ad espropriazioni immobiliari, con immobili poi invenduti nelle aste giudiziarie. Insomma, ulteriori spese per non portare a casa nulla.
Da tutto questo si può trarre una lezione. Attenzione, quindi, a porre all’odg particolari costi, visto che anche chi ha regolarmente pagato sinora, potrebbe invece trovarsi in difficoltà.
In questo contesto, risultano sicuramente avvantaggiati i proprietari di immobili che non si trovano in condominio.
A cura di Gian Piero Turletti, autore di “Magic Box” e “PLT”
