La piscina in condominio tra regole, maggioranze e responsabilità. Queste ultime non vengono meno neanche se la piscina viene installata per sfuggire alla calura durante l’isolamento Covid.
In primo luogo consideriamo la regola base quando si installa un impianto su un’area condominiale, comune a tutti. Alludiamo all’art. 1102 Codice Civile, secondo cui ogni condomino può utilizzare la cosa comune a patto che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne pari uso secondo il loro diritto.
Il dovere di rispettare il diritto degli altri condomini di utilizzare l’area comune significa allora che la piscina non potrà mai essere installata? No, non c’è un divieto assoluto di rispettare la destinazione attuale delle aree comuni. In condominio è anche possibile realizzare delle innovazioni, previste dall’art. 1120 Codice Civile. Per approvare delle innovazioni è necessario in assemblea condominiale avere una maggioranza che rappresenti i due terzi dei millesimi.
La piscina in condominio tra regole, maggioranze e responsabilità
Occorre però ricordare che l’innovazione non deve pregiudicare l’uso della cosa comune nemmeno ad un solo condomino.
Inoltre abbiamo accennato anche alle responsabilità che l’installazione di una piscina comporta. Responsabilità dell’amministratore, in primo luogo, al quale quindi l’installazione della piscina dovrà essere comunicata. La piscina, che i condomini vedono solo come luogo di svago, è invece anche luogo pericoloso.
Il numero di persone che utilizzano la piscina e le norme di igiene
L’amministratore dovrà controllare il numero di persone che utilizzano quel bene ed organizzarsi di conseguenza per quanto riguarda il controllo dell’acqua e l’igiene. Dovrà conferire apposito incarico a ditte specializzate, apponendo anche i necessari cartelli di avvertimento e pericolo. Tutte queste spese dovranno essere correttamente ripartite tra i condomini che abbiano aderito all’installazione, se abbiano ottenuto la maggioranza necessaria per poterlo fare.
Gli adempimenti sono così numerosi e le prescrizioni così severe che l’INAIL nel 2016 ha pubblicato il manuale “Le Piscine” facente parte della serie “Quaderni per la Salute”. Gli amministratori di condominio potranno trovare utili consigli ed un vademecum completo.
Vi ricordiamo anche di controllare le prescrizioni dell’accordo Stato- Regioni per quanto riguarda la presenza dell’assistenza bagnanti durante l’orario di apertura e di fruizione della piscina.
Le responsabilità secondo la giurisprudenza
Nelle piscine condominiali si sono purtroppo verificate morti per annegamento ed altri gravi sinistri. Il condominio ha potuto esimersi da responsabilità quando è riuscito a dimostrare che il sinistro era avvenuto per un comportamento imprudente dell’utilizzatore. Per esempio in un caso l’ospite aveva riportato gravi lesioni di cui aveva chiesto il risarcimento. Aveva sostenuto la responsabilità del condominio per scarsa illuminazione della piscina in orario notturno. Al contrario la Corte di Cassazione ha ritenuto che il sinistro fosse dovuto al comportamento imprudente dell’ospite, che proprio a causa della scarsa illuminazione non avrebbe dovuto avvicinarsi all’acqua in orario notturno. Ci riferiamo alla sentenza Corte di Cassazione 20334 del 2004.
