Abbiamo trattato diverse volte il tema degli interventi edilizi di ristrutturazione, soprattutto quelli collegati ai cosiddetti bonus fiscali.
Oggi analizziamo alcune problematiche relative ad interventi su solette e controsoffitti, ma di cosa si tratta?
Interventi su solette e controsoffitti. Problematiche privatistiche e di diritto amministrativo.
Soprattutto a fini di coibentazione dei soprastanti immobili, sono possibili, tecnicamente, alcuni interventi che impattano sulla soletta divisiva tra due diversi immobili, uno soprastante all’altro. Elemento denominato anche framezzo.
In alternativa, è possibile realizzare un controsoffitto posto al di sotto del soffitto del piano inferiore, in materiale coibente.
Ad esempio, talora si effettuano interventi di iniezione nella soletta di materiali isolanti. Oppure si monta un controsoffitto in materiale coibente lungo il soffitto della unità immobiliare, tipicamente box o cantina, posta al piano inferiore.
Sotto il profilo tecnico, in genere tuttavia si tende ad evitare interventi interni alla soletta, perché in genere meno efficaci, e si preferisce il controsoffitto.
Entrambi gli interventi, comunque, pongono problemi di diritto privato e di diritto amministrativo.
Problematiche privatistiche
Il principale problema, nei rapporti tra privati, vede contrapporsi due diversi interessi. Quello del titolare dell’immobile sito al piano di sopra, eventualmente interessato ad una miglior coibentazione, e quello del piano di sotto, che dovrebbe consentire l’accesso per l’esecuzione dei lavori. Da aggiungere, inoltre, che nel caso di montaggio di un controsoffitto, verrebbe ovviamente compressa la dimensione volumetrica dell’immobile.
A tale riguardo, tranne il caso in cui vi sia una qualche servitù, che imponga al proprietario del piano di sotto, o altro avente diritto a diverso titolo, ad esempio usufruttuario, di consentire gli interventi, non esiste alcun obbligo di consentire la controsoffittatura.
Questa verrebbe montata all’interno di un immobile, su cui il proprietario o altro avente diritto avrebbe la facoltà di non concedere accesso a soggetti terzi e tanto meno per effettuare eventuali interventi, che peraltro andrebbero a ridurre il volume interno.
Interventi su solette
Un po’ diversa la questione degli interventi su soletta.
Le solette sono state considerate, in giurisprudenza, in comproprietà al cinquanta per cento tra i titolari dei due immobili, divisi da tale elemento.
Anche in questo caso, quindi, non sarebbe comunque sufficiente una decisione del solo titolare dell’immobile sito al piano di sopra, in quanto comunque sarebbe necessario l’assenso anche del titolare del piano di sotto.
Problematiche edilizie
Sotto il profilo giuspubblicistico, ci si domanda se tali interventi richiedano titoli autorizzativi, e in questo caso quali siano.
Occorre sicuramente distinguere tra il cosiddetto tramezzo, denominato anche soletta, e il controsoffitto.
Il primo elemento è considerato, anche in giurisprudenza, elemento strutturale.
Ne consegue che un intervento sul medesimo, tale da mutare le caratteristiche energetiche, rientra in quelle opere che richiedono il certificato di agibilità.
Più articolate le interpretazioni relative alla controsoffittatura
Ma a tale riguardo occorre considerare che, a differenza del tramezzo, tale elemento non è considerato far parte degli elementi strutturali di un edificio.
Analizzando peraltro la normativa edilizia che classifica i diversi tipi di intervento, del controsoffitto non si parla.
Di qui due diverse interpretazioni.
Alcuni considerano l’installazione di un controsoffitto opera in edilizia libera, che come tale non richiede alcun titolo autorizzativo.
Altri, più che altro per maggior prudenza, consigliano comunque di analizzare non solo la normativa nazionale, ma anche i regolamenti locali, che potrebbero stabilire qualche elemento in più.
E in ogni caso, al fine di prevenire qualsivoglia problema, alcuni ritengono comunque preferibile presentare una CILA, ossia una comunicazione di inizio lavori asseverata.
In questo articolo abbiamo quindi esaminato alcune problematiche di diritto privato ed amministrativo, relative ad interventi su solette e ad installazione di un controsoffitto.
A cura di Gian Piero Turletti, autore di “Magic Box” e “PLT“
