Interventi su facciate e diritto di proprietà

Capita che in un condominio si decida di intervenire su una o più facciate.

Questi interventi possono coinvolgere aspetti diversi. Potrebbe trattarsi di una mera manutenzione, con riverniciatura delle pareti.

O di qualcosa di più rilevante, che coinvolga, ad esempio, aspetti di miglioramento energetico e di coibentazione. Soprattutto da quando sono stati approvati i famosi bonus fiscali a supporto dell’attività edilizia.

Uno dei problemi che spesso capitano negli interventi su facciate, in questi casi, è quello dei rapporti con le proprietà private e quindi il diritto di proprietà.

Rapporti con le proprietà private

Talora, per poter procedere con gli interventi previsti, potrebbe essere necessario accedere alla proprietà privata.

Ad esempio entrare in un cortile privato per impiantare il ponteggio necessario.

In questi casi, l’art. 843 del codice civile consente questo tipo di ingresso, quando si tratti di provvedere ad una cosiddetta opera del vicino, o in comproprietà tra proprietario e vicino, in questo caso rappresentato dal condominio.

Casi, quindi, in cui il proprietario deve consentire l’accesso.

Ma a determinate condizioni.

In particolare occorre che l’accesso nella proprietà privata sia strettamente necessario.

Questo implica che tale accesso sia indispensabile, rappresenti l’unica possibilità di espletare gli interventi previsti.

Ma se esistono alternative, che consentano quindi gli interventi, senza dover accedere all’altrui proprietà, queste vanno privilegiate. E l’art. 843 del codice civile non trova più applicazione.

Sin qui un tema, ormai noto, ed oggetto di diffusa trattazione tra le problematiche condominiali.

Ma esiste, invece, un altro problema, che riguarda i rapporti tra condominio e proprietà privata. Decisamente meno trattato, rispetto al primo.

E che sorge, infatti, soprattutto in caso di interventi su facciate.

Interventi su facciate ed impedimento ai legittimi titolari di proprietà private

Capita, infatti, che per consentire, ad esempio, l’installazione di un ponteggio, non sia necessario accedere alla proprietà privata.

Invece potrebbe essere necessario piazzare il ponteggio in corrispondenza degli accessi ad immobili oggetto di proprietà privata.

Pensiamo, ad esempio, alla presenza di box con accesso dal cortile di un complesso condominiale.

Se il condominio decide di procedere ad un intervento sulle facciate lato cortile, il ponteggio potrebbe impedire ai legittimi titolari, proprietari o aventi diritto a diverso titolo, ad esempio usufruttuari, l’esercizio delle loro facoltà.

Ad esempio proprio di accedere o uscire dai box con i relativi automezzi.

In questi casi, il condominio può impedire l’esercizio di tali diritti?

Il riferimento erroneo all’art 843 del codice civile

Alcuni ritengono che anche in tale caso il condominio possa procedere con una limitazione del diritto di proprietà o altro equivalente, ad esempio l’usufrutto, applicando l’art. 843 del codice civile.

Come sempre, in ambito giuridico esistono spesso diverse interpretazioni di norme e principi.

Applicabile l’art. 843 del codice civile?

La mia personale opinione condivide quella di taluni autori, che ritengono del tutto infondato un richiamo al sopra citato articolo per queste situazioni.

Infatti questa norma richiama l’ipotesi di accesso nella proprietà, ma non indica la possibilità di impedire al titolare il legittimo esercizio del suo diritto.

Un conto è accedere nella proprietà, ben altro conto che si impedisca al proprietario di esercitare le relative facoltà.

Taluni, però, ritengono applicabile l’art. 843 del codice civile non tanto in via diretta, ma per analogia.

Si rileverebbe, a tale riguardo, una stretta analogia tra chi necessità di accedere alla proprietà e chi debba, invece, limitarne l’esercizio.

A tale riguardo, va notata, tuttavia, una circostanza.

L’art. 14 delle preleggi chiarisce che le norme che fanno eccezione ad altre norme o a principi generali dell’ordinamento, non possono essere applicate in via analogica.

E proprio l’art. 843 del codice civile rappresenta una eccezione ad un principio generale.

Tale principio riconduce al diritto, insito nella proprietà privata, di poter escludere dalla medesima soggetti terzi.

Pertanto, quale evidente eccezione a tale principio, il citato articolo non potrebbe trovare applicazione in via analogica.

Interventi su facciate e diritto di proprietà: eventuali servitù

Un diritto, come quello vantato da taluni condomini, di poter impedire l’esercizio della proprietà privata, potrebbe quindi trovare un fondamento giuridico, solo nelle situazioni di stretta necessità.

Quando si tratti, ad esempio, di mettere in sicurezza lo stabile.

Diversamente, potrebbe essere previsto solo da una specifica servitù, che dovrebbe essere oggetto di espressa indicazione o di richiamo in atti, quali rogiti notarili e regolamenti condominiali.

Diversamente, qualora tale diritto di servitù non sia previsto, non si capisce quale sarebbe il fondamento giuridico, per poter vantare una facoltà così invadente e grave, quale la limitazione del diritto di proprietà, sia pur temporalmente limitato alla durata dei previsti interventi condominiali.

A cura di Gian Piero Turletti, autore di “Magic Box” e “PLT

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