Il 2020 delle compravendite sul mercato immobiliare si è chiuso decisamente in flessione rispetto al 2019. Quanto al primo trimestre 2021, nell’articolo di cui qui il link ne illustriamo le aspettative.
Ma torniamo al 2020, e spostiamo l’attenzione al trend dei prezzi delle abitazioni. Non pochi siti di settore hanno accertato come nel complesso i prezzi degli immobili siano addirittura saliti nelle grandi città. Di poco, ma comunque saliti in un anno comunque orrendo come il precedente. Tuttavia, in questi luoghi il prezzo delle case in vendita è pari a giusto la metà di quello medio dei grandi centri. Scopriamo insieme di quali aree si tratta.
Il prezzo al metro quadro
Una nota agenzia immobiliare di rilevanza nazionale ha pubblicato il prezzo medio chiesto in Italia per un metro quadro di un’abitazione posta in vendita. Bene, a dicembre il suo costo è stato pari a 2.025 euro/mq, in aumento dell’1,10% rispetto a 3 mesi prima, del +2% sui 6 mesi e del +2,50% rispetto a 1 anno fa. Nel 2020 la crescita più sostenuta la si è avuta in tutto il Nord, specie nell’area Ovest (+5,20%; 2.055 euro/mq) rispetto a quella Nord-Est (+2,3%; 1.959 euro/mq).
Scendendo lungo lo Stivale, anche il tasso di rialzo dei prezzi delle case in vendita va scemando. Se al centro la variazione è stata nell’ordine del +0,70% (2.380 euro/mq), al Sud i rialzi si sono addirittura scesi dello –0,40% (1.553 euro/mq).
Domanda e offerta di case
Riuscire a decifrare la ratio alla base di queste dinamiche è alquanto difficile. L’ISTAT ha appena pubblicato i dati sui permessi a costruire relativi al secondo trimestre 2020. Essi appurano quanto comunque si temeva già: –25,6% per il numero di abitazioni e –18,4% per la superficie utile. Stessa sorte è toccata anche alla superficie dei immobili del tipo non residenziale: –15,5% sul trimestre precedente.
Il Lettore a questo punto potrebbe pensare che è stata questa minore offerta di case sul mercato la causa prima che ha portato all’aumento dei loro prezzi anche nel 2020. E invece no. Per gli addetti ai lavori è successo che in alcune aree del Paese l’offerta di immobili posti in vendita è cresciuta e i loro prezzi sono stati maggiori rispetto a quelli della provincia. Da decenni vi è ormai un flusso di migrazione interna dai paesi verso il capoluogo di provincia. Il fenomeno è generalizzato.
I prezzi delle case in città e in provincia
Come tutti i mercati, anche in quello real estate la domanda gioca un forte ruolo nella fissazione dei prezzi. Se in tanti si spostano nei grossi centri, infatti, è evidente che qui costerà di più comprare casa. Mentre risulterà più a buon mercato l’immobile posto in provincia. Detto, fatto: in questi luoghi il prezzo delle case in vendita è pari a giusto la metà rispetto a quanto si paga invece nei grossi centri.
Volendo usare un esempio, è come se vi fosse una sorte di gradante, di “planimetria dei prezzi” che parte dall’apice e scema poi verso valle. Ora, l’apice è dato dalle medio-grandi città (capoluoghi di provincie e/o regione; città metropolitane; grandi centri urbani in generale). Man man che ci si allontana dal grande centro, i costi al metro quadro degli stabili scendono. Fino a costare giusto la metà.
Infatti mentre i prezzi dei piccoli centri hanno chiuso in territorio negativo, con cali frazionari ma comunque in discesa, nelle grandi città i prezzi sono andati tutti in salita. E già la situazione di partenza vedeva un enorme gap tra i prezzi al mq dell’una e l’altra realtà. Per cui il 2020 ha semplicemente incrementato tale gap, portando avanti un trend che era in atto già da tempo.
In questi luoghi il prezzo delle case in vendita è pari a giusto la metà
Ora, da un lato il trend difficilmente si interromperà più di tanto, almeno a stretto giro. La città, insomma, continuerà a tirare, sia di domanda che di prezzo. Dall’altro, il Covid potrebbe rappresentare la parentesi giusta per rivedere certe scelte di vita.
Ossia: se anche in futuro dovessimo ancora convivere col distanziamento sociale e lo smart working, perché non rivalutare la provincia? Si andrebbe incontro a una migliore qualità della vita, più spazi abitativi disponibili e minori prezzi d’acquisto. Infatti in questi luoghi il prezzo delle case in vendita è pari a giusto la metà dei prezzi delle case in vendita nelle grandi città.
