In caso di immobili locati a fini commerciali, i canoni di locazione non percepiti devono comunque essere dichiarati e tassati

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In caso di immobili locati a fini commerciali, i canoni di locazione non percepiti devono comunque essere dichiarati e tassati. Studiamo il caso.

La Corte di Cassazione, con l’Ordinanza n. 20661 del 29/09/2020, ha chiarito i criteri di tassazione dei canoni di locazione, per un immobile non adibito ad abitazione, laddove non riscossi. Nel caso di specie, la Commissione Tributaria Provinciale aveva rigettato il ricorso del contribuente avverso un avviso di accertamento per Irpef 2008. Contro tale decisione il contribuente aveva proposto appello e il giudice di secondo grado lo aveva accolto, ritenendo che l’Irpef non fosse dovuta in relazione ai canoni non riscossi. L’Agenzia delle Entrate aveva quindi proposto ricorso per Cassazione, denunciando la erronea applicazione dell’art 23, comma 1, del Dpr, 600/73 (ora 26), previsto solo per gli immobili ad uso abitativo.

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La decisione

Secondo la Suprema Corte la censura era fondata. I giudici evidenziano che il reddito degli immobili locati per fini non abitativi è individuato in relazione al canone di locazione almeno fin quando risulta in vita il relativo contratto. Con la conseguenza che, finchè non sia intervenuta la risoluzione del contratto, o un provvedimento di convalida dello sfratto, anche i canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile. Il criterio di imputazione di tale reddito, rileva la Cassazione, è infatti in tal caso costituito dalla titolarità del diritto reale, a prescindere dalla sua effettiva percezione. Conclude dunque la Corte, affermando che, in caso di immobili locati a fini commerciali, i canoni di locazione non percepiti devono comunque essere dichiarati e tassati. Per questi redditi non è quindi prevista la tassazione secondo il principio di cassa, ma secondo il principio di competenza.

Osservazioni

Si evidenzia che, per i contratti di locazione di immobili abitativi sottoscritti a partire dal 1° gennaio 2020, la disciplina è stata di recente modificata. I canoni di locazione (per immobili abitativi) non incassati potranno non essere assoggettati a tassazione già a partire dal momento dell’intimazione dello sfratto per morosità, o dell’ingiunzione di pagamento. Così è stato infatti stabilito dall’art. 3-quinquies del Dl. 34/19, che ha modificato l’art. 26 Tuir. In coerenza con tale modifica normativa, è poi previsto che l’eventuale riscossione dei canoni non percepiti negli anni precedenti è soggetta a tassazione separata ai sensi dell’art. 21 del Tuir. E dunque con aliquota coincidente con la metà del reddito complessivo netto dei due anni precedenti. Quanto poi alle imposte versate sui canoni non percepiti, come da accertamento nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto, è comunque riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare.

Per le locazioni ad uso diverso dall’abitazione (categoria catastale C1; D1; A/10 ecc.) persiste quindi oggi, in effetti, un principio di tassazione penalizzante. Il locatore è infatti in tal caso obbligato a dichiarare il reddito così come convenuto in contratto, anche se i canoni non siano stati effettivamente percepiti. E questo almeno fino a quando non si sia verificata una causa di risoluzione del contratto. E le imposte versate per i canoni non percepiti non possono essere recuperate sotto forma di credito d’imposta.

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