Ieri abbiamo esaminato diversi modelli econometrici, finalizzati alla stima del fair value di asset come azioni, obbligazioni ed immobili.
Proprio su quest’ultima categoria si concentra il presente articolo, ma in cui il tema viene trattato approfondendo invece alcune problematiche operative, tipiche per chi sia interessato ad investire nel settore.
A cura di Gian Piero Turletti, autore di “Magic Box” e “PLT
Come dicevo ieri, non è sufficiente stimare il corretto valore di un immobile e confrontarlo con il suo prezzo di vendita, per valutare l’opportunità di un affare.
Quando si effettua la compravendita di un immobile, possono insorgere diverse problematiche, soprattutto legali.
Non tratto certo qui di seguito tutte le possibili questioni che possono insorgere tra le parti in un’operazione di questo tipo.
Mia intenzione è invece quella di approfondirne un paio, che negli ultimi tempi stanno diventando di sempre maggior attualità.
Rapporti tra contratto preliminare di compravendita e rogito notarile
Il primo atto giuridico che vincola le parti nell’ambito di una compravendita immobiliare viene denominato contratto preliminare.
Questo contratto non ha, come si usa dire tecnicamente, effetti traslativi, cioè non trasferisce la proprietà dell’immobile, ma obbliga solo a stipulare un successivo contratto di compravendita, che viene predisposto tramite rogito notarile.
Sarà questo secondo atto ad avere effetti traslativi veri e propri.
Il notaio dovrà curare quindi vari adempimenti tecnico/legali, comprese le necessarie trascrizioni nei pubblici registri.
Una tipica problematica che purtroppo si presenta, è la seguente.
Talora, soprattutto a causa di distrazioni da parte del personale di segreteria degli studi notarili, capita che vi siano errori ed inesattezze nella formulazione di un atto notarile.
Questo può comportare che, rispetto alla regolamentazione di alcuni elementi, le indicazioni dell’atto siano difformi da quelle che dovevano essere.
Ad esempio può esserci addirittura indicazione errata di immobili, loro composizione, e quant’altro.
Contratto preliminare e problematiche varie
E’ vero che prima di far firmare, va data lettura dell’atto, ma spesso, per fretta o disattenzione, si rischia di accorgersi di tali errori solo dopo.
E quindi, ad esempio a distanza anche di molto tempo, qualora quanto pattuito risulti determinante nel rapporto tra le parti, questi errori possono comportare problemi di vario tipo.
Immaginiamo di dover far valere un atto in una causa e che quanto scritto sia diverso da quanto inizialmente concordato.
Proprio a fronte di tale problematica, è insorta anche giudiziariamente la questione, in caso di discordanza tra quanto previsto nel contratto preliminare e quanto invece indicato, sui medesimi punti, dal rogito, se si debba applicare il rogito o quanto previsto nel contratto preliminare.
Solitamente i giudici ritengono debba prevalere il rogito, non fosse che perché atto successivo nel tempo, rispetto al preliminare, e quindi atto che, in caso di variazione di quanto previsto nel preliminare, esprimerebbe la volontà dei contraenti di modificare la precedente regolamentazione contrattuale.
Come abbiamo detto, però, non sempre questo corrisponde al vero, ben potendo succedere che eventuali difformità siano dovute anche solo ad errori.
Per evitare tutti questi problemi, esiste però un metodo molto semplice.
E’ sufficiente, tra le clausole del contratto preliminare, inserirne una che preveda che, in caso di diversa regolamentazione della medesima materia tra contratto preliminare e rogito, si applichi quanto previsto dal preliminare e non dal rogito.
In questo caso, in un eventuale processo, i giudici dovranno attenersi al preliminare, e non applicando quanto invece regolato dal rogito.
Chiavi prima del rogito?
Altro problema non indifferente si riferisce alla consegna delle chiavi degli immobili.
Solitamente il contratto preliminare prevede la consegna all’atto del rogito.
Tuttavia, la parte acquirente talora domanda alla parte venditrice, quasi come piacere, di poter entrare prima.
Ad esempio perché ha venduto a sua volta casa, la deve lasciare entro un certo tempo, ma soprattutto per prendere determinate misure o iniziare ad effettuare eventuali lavori di ristrutturazione.
La risposta da dare in questi casi è molto semplice: NO.
Non per non andare incontro alle esigenze della controparte, ma per i problemi che potrebbero derivarne.
Fin tanto che non interviene il rogito, infatti, è la parte venditrice che continua a restare proprietaria dell’immobile, e concedere l’utilizzo dell’immobile ad altra persona può anche esporre a gravi rischi.
Ad esempio, effettuazione di lavori rischiosi, cantiere irregolare che fa lavorare minorenni, o personale comunque inidoneo, non osservanza di norme antinfortunistiche e per prevenire eventi dannosi per l’immobile e tali da poter provocare danni anche a terzi.
Anche solo in termini di responsabilità civile, il proprietario potrebbe rischiare molto.
Immaginiamo il caso di lavori che provochino un incendio dell’immobile esteso ad altri immobili.
Pertanto, si adotti la clausola d’uso della consegna delle chiavi solo all’atto del rogito e, soprattutto, la si esegua senza se e senza ma.
