Gli investimenti immobiliari sono realmente meno rischiosi degli investimenti azionari o è una bufala?

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C’è un sentore diffuso secondo cui per operare in Borsa e sui mercati finanziari ci vogliano tanti soldi e tanta bravura. Mentre altrettanto non valga nel caso degli investimenti immobiliari, a parere di tanti “più facili” da gestire.

Ossia la filosofia più spiccia vorrebbe che valesse il seguente trittico di step: 1) compro; 2) tengo giusto per pochi anni; 3) rivendo a prezzi maggiorati. Ma siamo proprio proprio sicuri che gli investimenti immobiliari sono realmente meno rischiosi degli investimenti azionari o è una bufala?

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Le caratteristiche degli investimenti immobiliari e di quelli azionari

La domanda di cui sopra è retorica, almeno per due ordini di motivi:

a) anzitutto perché una casa non costa meno di un piccolo pacchetto di azioni.

Ad esempio, un risparmiatore con 10.000 euro potrebbe comprare 793 azioni FCA (al prezzo di 12,60 euro nel mentre scriviamo l’articolo). Oppure un BTP o un Buono postale, e in tal modo definirsi comunque titolare di uno strumento finanziario.

Invece, con riferimento a una casa di 100 mq, con 10mila euro può comprarsi al massimo poco più della metà del garage di pertinenza di quell’immobile. Poi, per comprare il resto, quasi sicuramente ci vorrà un mutuo in banca della durata tra i dieci e i trent’anni;

b) la convinzione in merito al “tema bravura” è ancora peggiore della prima. L’improvvisazione, e la più totale ignoranza sulle dinamiche del mercato immobiliare, fanno fare danni al portafoglio al pari di un acquisto di azioni.

O, forse, anche di più, se consideriamo questi due elementi: un pacchetto azionario lo possiamo smobilizzare anche nel giro di pochissimo tempo. Non altrettanto avviene per una casa che ha tempi di compravendita esorbitanti e impegnativi.

Secondo, un conto è gestire psicologicamente la perdita su un investimento azionario da 10.000 euro. Altro paio di maniche è quello di una casa da 100 o 200mila euro e mutuo pluriennale annesso.

La qualità dell’immobile e la zona o il quartiere di riferimento

Prima dell’acquisto di una casa va, anzitutto, valutata la qualità dell’immobile. Presenta infiltrazioni, umidità, crepe nei muri? E poi, qual è la qualità degli infissi, dei pavimenti e dei sanitari?

Una casa da rifare ex-novo è come un’azienda quotata in Borsa il cui bilancio fa acqua da tutte le parti. Conviene comprare quelle azioni? Probabilmente no; idem dicasi per quella casa, anche se il prezzo è, magari, a sconto.

Secondo, va fatta un’indagine attentissima del quartiere o della zona in cui intendiamo acquistare. Se è in atto un processo di degradazione di quell’area, forse è meglio lasciare stare e passare altrove.

Perché in pochi accetteranno in futuro di comprare una casa per viverci, se la zona non dovesse risultare servita e sicura. A meno che non siamo disposti a svendere l’appartamento, il che equivale a dire che abbiamo fallito nel nostro intento già dal principio.

Qualità dell’immobile e area di riferimento possono, a grandi linee, accostarsi a quell’analisi dei c.d. fondamentali che si fa quando si compera un titolo in Borsa.

Le dinamiche demografiche e sociali di revisione

Una seconda tipologia di analisi da fare attiene allo studio delle dinamiche sociali e demografiche.

Si pensi al caso in cui una certa area, o una cittadina, si stanno lentamente spopolando da un pò di anni. Ora, o siamo certi che il trend s’interromperà e/o invertirà in futuro, altrimenti il messaggio del mercato è chiaro. Lo spopolamento vuol dire che sta venendo meno la componente prima di ogni rialzo dei prezzi, ossia la domanda.

È come se attorno a un titolo di Borsa i volumi stiano andando sempre più assottigliandosi e, soprattutto, siano sempre i venditori a prevalere sui compratori. Se la gente (= la domanda) manca, l’offerta dovrà per forza di cose adeguarsi riducendo il prezzo.

Per cui se stiamo comprando “a sconto” non è perché stiamo facendo l’affare. Ma, molto più semplicemente, perché si tratta del fatto che mancano gli acquirenti. Quindi, chi oggi possiede quella casa che sta vendendo, accetta un prezzo inferiore pur di liberarsi. Sia della casa, sia del suo capitale vincolato ormai a quell’asset.

Ecco, dunque, la risposta in merito al dubbio se gli investimenti immobiliari sono realmente meno rischiosi degli investimenti azionari o è una bufala. Infine, in quest’articolo offriamo una splendida e magistrale lezione di come gestire i propri risparmi nel tempo.

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