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È possibile vendere una casa affittata?

È possibile vendere una casa affittata? Il mercato della compravendita immobiliare è entrato in profonda crisi dagli inizi di marzo, quando è esplosa la pandemia da Covid-19. Al contrario il mercato degli affitti sta reggendo bene alla crisi economica, almeno nelle medio-grandi città. Tanti proprietari di seconde e terze case pensano però di vendere gli immobili. Gli elevati costi di gestione (tasse e opere condominiali), paura che i prezzi delle case vadano a scendere in futuro, altre motivazioni diverse. In questa sede ci chiediamo: è possibile vendere una casa affittata?

Cosa prevede la legge

Ipotizziamo il signor Mario Rossi ha un appartamento al momento fittato, il cui contratto scadrà tra qualche anno.  Tuttavia è sua intenzione procedere alla vendita dello stesso per i motivi più disparati. Si chiede: è possibile vendere una casa affittata? Il codice civile parla chiaro: sì, è possibile vendere una casa già fittata.

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I tre soggetti coinvolti nella decisione di vendita dell’immobile

Sempre al riguardo, vediamo la precisa posizione dei tre soggetti coinvolti, ossia proprietario, acquirente e conduttore.

L’inquilino (in gergo: conduttore). Ha per legge un diritto di prelazione nell’acquisto della casa. Cioè una volta reso noto sul mercato il prezzo di vendita dell’immobile, egli ha per legge diritto a essere preferito a tutti gli altri a parità di condizioni. Nel caso in cui invece egli non manifestasse interesse per la proposta, ha comunque diritto a restarci fino alla naturale scadenza del contratto d’affitto.

Il proprietario. Ha il dovere di informare l’inquilino della sua intenzione e capire le sue intenzioni in merito. Cioè apprendere se il conduttore, al prezzo fissato, è interessato o meno all’acquisto.

L’acquirente. Egli per legge non può assolutamente sfrattare l’inquilino prima della scadenza del contratto d’affitto. Quindi può comprarla ma non vi può entrarci direttamente per vivere.

È possibile vendere una casa affittata?

È chiaro che la presenza di un inquilino in un immobile posto in vendita può influire sul prezzo di mercato dello stesso. Ad esempio l’acquirente può per tale motivo chiedere un prezzo più basso perché non vi può accedere immediatamente. Ma dall’altro ha il vantaggio di comprare un immobile posto già a rendita (sempre che l’inquilino non sia moroso). Anche inquilino potrebbe ad esempio chiedere un “ritocco” del prezzo puntando sul rapporto di lunga durata tra lui e il proprietario. Per il proprietario, infine, la vendita di una casa già affittata potrebbe essere un “valore aggiunto” solo in una circostanza. Ossia quella per cui la sua idea è quella di rivolgere la sua offerta a chi cerca case per uso investimento. In questo caso, infatti, potrebbe provare a spuntare giusto qualcosa in più sulla vendita.

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