L’emergenza coronavirus ha portato il mercato immobiliare in una fase di crisi inaspettata. Le case non si vendono e non si fittano. Anzi:
1) per i fitti, il decreto di aprile prevede (o caldeggia vivamente?) la possibilità tra le parti di ridurre i canoni di pigione;
2) le agenzie immobiliari sono chiuse, gli uffici del catasto lavorano a singhiozzo. Inoltre le case non si possono visitare, la gente si rintana e rimanda tali “compere impegnative” a tempi migliori.
Alla luce di questi chiari di luna è il momento conveniente di comprare casa? Un’analisi “scientifica” viene qui esposta, scindendo tra il caso: a) acquisto prima casa, b) acquisto uso investimento.
Acquisto prima casa
Per un single o una giovane coppia alle prese tra l’andare a vivere in affitto o comprare, non vi è dubbio che la seconda ipotesi sia quella più interessante. Da prendere seriamente in considerazione per due distinte ragioni:
- I tassi d’interesse sono bassissimi, e lo saranno finché durerà la crisi. Quindi – purtroppo – a lungo. Simulando un mutuo di €100.000 per 20 anni, sul mercato la rata oscilla tra i circa €440/480 del tasso fisso e i €45/470 del variabile. Quale scegliere? Non: il variabile, ma il variabile con possibilità di switchare (liberamente, senza costi e penali, per tutta la durata del contratto) al fisso al prossimo rialzo dei tassi, e possibilità di “ritorno indietro” se opportuno. Sì, ci sono in commercio, ma spesso le banche non lo propongono.
Ancora sull’acquisto prima casa
Ci stiamo ponendo il quesito se l’attuale è il momento conveniente di comprare casa: un’analisi “scientifica” ci aiuterà a comprenderne di più.
- I prezzi delle case saranno – giocoforza – destinati ad essere limati. La domanda di case è rarefatta: c’è chi perderà il lavoro o comunque si vedrà meno tutele, e c’è chi rimanderà a tempi migliori. Alla schiusa del lockdown i cantieri che erano in corso di ultimazione sforniranno nuove case, accrescendo l’offerta. La popolazione poi non aumenta; anzi, il Covid-19 sta decimando. Infine, importantissimo: col debito pubblico che a breve esploderà, quanto il legislatore resisterà alla promessa “no tax case”? Una casa si compra per decenni; una patrimoniale sugli immobili la si fa invece nel giro di un occhiolino tra colleghi seduti tra gli scranni parlamentari. È probabile allora che qualche mega proprietario di immobili pensi bene di alleggerire il suo portafoglio case. Morale del tutto: i prezzi scenderanno, di poco ma scenderanno.
Acquisto uso investimento
Ora ipotizziamo invece il caso di un risparmiatore che abbia €100.000 sul conto e voglia approfittare della crisi per investirli nel mattone. Anche egli indagherà in lungo e largo per capire se è il momento conveniente di comprare casa. Un’analisi “scientifica” lo aiuterebbe a sciogliere i dubbi, come ad esempio chiedersi: è una questione di “convenienza” o di “profittabilità”? Se a muoverlo è l’acquisto per l’acquisto di un’altra casa, sì, gli conviene. Ma se a muoverlo è la ricerca di un rendimento, esistono soluzioni alternative più efficienti. Dalla sua ha infatti l’arco temporale di lungo periodo (ipotizziamo investimenti di lungo periodo, come per un immobile), che solitamente premiano alla grande.
Fitti “contro” finanza, primo round
Ipotizzando una media nazionale, con €100.000 si compra un locale di 80/90 metri quadri, ipotizziamo già pronto per andare a reddito. Ipotizziamo 11 fitti medi annui a €600 mensili, farebbero €6.600. Al netto della cedolare secca, su 10/20 anni bisogna considerare quasi certi uno o più di questi eventi: lavori condominali; qualche inquilino moroso; mesi di immobile non occupato; mattonelle o porte o finestre rotte; qualche addizionale; … Tradotto, €3.700 annui (medi) netti circa, pari al 3,7%. Ovviamente nei calcoli non teniamo conto del tempo (immenso) perso tra ricerca immobile, acquisto, trattative con inquilini, etc. Li diamo come “gratis”, quindi non considerati nei conteggi (per facilità di calcolo e la molteplicità delle variabili in gioco).
Fitti “contro” finanza, secondo round
E se invece tutto quel tempo, quelle energie, quei sacrifici “gratis” avessero un prezzo? E precisamente il prezzo della propria vita? Allora quel risparmiatore potrebbe pensare di volgersi a soluzioni finanziarie. Che hanno un pregio enorme: sono “plastiche”, veloci, modulabili solo dopo seri e validi studi, ma in tempi quasi rapidi. Per la concreta implementazione, i modelli fattibili e perseguibili si sprecano. Due su tutti (e tra i tantissimi alternativi disponibili):
- Potrebbe optare per un 65% su BTp a 15 anni che rende intono al 2% e per il restante 35% fare un PAC su 5 titoli scorrelati tra di loro.
- O pensare di depositare il 70% su un conto deposito (sulle lunghe distanze si spunta anche il 2,5% di rendimento) e poi 3 ETF. Uno sull’MSCI World, che cresce puntualmente da decenni. Un altro sul Ftse Mib, che oggi quota “a forte sconto” rispetto a due mesi fa, e che alla lunga potrebbe anch’esso dire la sua. Infine un 3° ETF più speculativo, tipo sul petrolio o gli energetici in generale. Se il mondo uscirà dal Covid, e ce lo auguriamo tutti quanto prima, il pianeta tornerà a pedalare. Anche grazie alle materie prime.
