Due rilevanti questioni in materia condominiale

Siamo in dirittura d’arrivo per il 31 dicembre.

Non solo data di festa per l’arrivo di un nuovo anno, che tutti ci auguriamo decisamente migliore di quello precedente. Nonostante le molte incertezze soprattutto in materia sanitaria.

Ma anche importante data di scadenza legale in materie come i bonus legati ai lavori di ristrutturazione edilizia.

Questi hanno comportato non pochi problemi, anche in ambito giuridico.

In questo articolo ci proponiamo infatti di affrontare due questioni rilevanti in materia condominiale tra i principali temi giuridici legati ai bonus fiscali ed agli interventi edilizi in condominio.

Due rilevanti questioni in materia condominiale

Parliamo quindi di condizioni da rispettare per la concessione di bonus edilizi e di articolo 843 del codice civile.

Sul primo tema si è fatto un significativo ricorso all’interpello.

Si tratta di uno strumento rilevantissimo in materia fiscale.

Come notano anche gli esperti in materia, quella fiscale è infatti una materia quanto mai articolata e complessa.

Al punto che gli stessi professionisti del settore possono errare nella interpretazione e conseguente applicazione di norme e principi.

Ma il legislatore ha posto un argine importante a tale problema, proprio con lo strumento dell’interpello.

Con tale mezzo, si può rivolgere all’AdER un quesito, proponendo la propria personale interpretazione, relativa ad applicazione di norme nel singolo caso.

Non entriamo nel merito delle diverse tipologie di interpello, sottolineando invece che tale strumento ha una particolare valenza giuridica.

Una volta ricevuta la risposta al proprio interpello, il contribuente che l’abbia proposto non ha più problemi nell’applicare le norme conformemente alla propria interpretazione, in relazione allo specifico caso proposto, se questa è stata confermata dall’AdER.

O, comunque, attenendosi alla interpretazione comunicata dall’Ente non potrà subire contestazioni dal medesimo.

Il principio fondamentale in materia è, infatti, proprio questo.

La risposta fornita è vincolante per lo stesso Ente. Ma tale valenza non ha portata generale.

Occorre, a tale riguardo, sottolineare che la risposta vale solo nella singola risposta e nel singolo caso

L’interpello funziona quindi come una sentenza.

Ha valore vincolante nel singolo caso per le parti, contribuente ed Ente, non è né una norma giuridica, né un’interpretazione autentica di norme giuridiche. Conseguentemente in altri casi, pur del tutto analoghi, ci si potrebbe discostare dall’interpretazione fornita nel singolo interpello. E lo stesso Ente potrebbe farlo.

Ne consegue, quindi, che sarebbe errato fare affidamento sulla risposta data in un altro interpello, pur sulla medesima materia.

L’importanza in materia edilizia

Dobbiamo ricordare che soprattutto in materia di bonus edilizi, si è fatto un largo ricorso allo strumento dell’interpello.

Una questione particolarmente dibattuta ha riguardato proprio la scadenza di fine anno, ormai alle porte.

In considerazione anche delle modifiche alla normativa, che entreranno in vigore con il nuovo anno, ci si è domandati se il conseguimento di determinati bonus, ad esempio bonus facciate, richieda che i relativi interventi terminino entro il 31 dicembre.

In particolare un tale interpello, in materia di bonus facciate, era stato presentato da un contribuente ligure all’AdER.

La risposta da parte dell’Ente era imperniata sul principio che bastava che i lavori fossero iniziati nel corso del 2021 e che i pagamenti fossero stati corrisposti entro il medesimo termine.

Da tale risposta molti hanno tratto la convinzione che sia un principio di portata generale, e conseguentemente valevole per tutti.

Certo, la possibilità esiste, ma se lo stesso Ente, per qualsiasi motivo, decidesse una diversa risposta, ad altro analogo interpello, varrebbe in questo caso quella seconda risposta. E se lo stesso Ente comunque disattendesse tale interpretazione con altri contribuenti, anche a prescindere dalla proposizione di analoghi interpelli, potrebbe sicuramente farlo.

Occorre infatti sottolineare che non è così inusuale riscontrare risposte diverse dell’Ente, sia pur ad interpelli del tutto analoghi, se non uguali. O l’assunzione di posizioni interpretative, che disattendono precedenti risposte ad interpello, in caso di accertamenti fiscali e conseguenti processi tributari.

In questi casi, il contribuente in causa spesso fa presente che in analoghi casi vi sono state risposte ad interpelli, che confermano la propria interpretazione.

Ma i giudici solitamente danno comunque ragione, sotto questo profilo, all’Ente. Richiamando appunto il principio che lo stesso non è tenuto ad attenersi a quanto oggetto di precedente risposta ad interpello. E conseguentemente con piena facoltà di disattendere anche proprie interpretazioni, sia pur fornite in risposte ad interpelli su casi del tutto analoghi.

E tale fenomeno si verifica in tutti gli ambiti della normativa fiscale, quindi riguarda anche la materia dei bonus fiscali.

Sintesi della questione

Sulla specifica questione, possiamo quindi fare il punto come segue.

Sicuramente se i lavori non sono neppure iniziati nel 2021 o entro il termine del 31 dicembre non sono corrisposti i relativi pagamenti, non si può accedere al relativo bonus. O quanto meno al bonus nella misura prevista per il 2021.

Queste due condizioni vanno rispettate.

Tuttavia, potrebbero non essere sufficienti.

L’interpretazione delle norme in materia è tutt’altro che pacifica, e la stessa Ader potrebbe quindi cambiare interpretazione, rispetto a quanto indicato nella risposta al citato interpello, richiedendo anche che gli interventi siano terminati entro il 31 dicembre.

Su questo specifico tema, occorre anche ricordare che l’Ente ha molti anni di tempo per contestare la concessione dei bonus fiscali.

Veniamo quindi ad esaminare un altro tema, anche questo strettamente collegato alla materia degli interventi edilizi.

Articolo 843 del codice civile

In ambito condominiale, interventi edilizi possono comportare il sacrificio o la limitazione di alcuni diritti.

Pensiamo, ad esempio, proprio agli interventi su facciate, nel corso dell’anno aumentati, al fine di conseguire il relativo bonus fiscale.

In alcuni condomini tali interventi, soprattutto con riferimento alla necessità di installare ponteggi che impediscono l’accesso a determinati ambiti, come box presenti nella struttura, hanno comportato anche un impedimento all’accesso in questi ultimi.

In altri termini si è impedito ai legittimi titolari l’utilizzo di unità immobiliari private.

Solitamente gli amministratori indicano l’applicazione dell’art. 843 del codice civile, per giustificare tali limitazioni dell’altrui proprietà.

Ma è corretto tale riferimento?

Il rinvio all’articolo 843 del codice civile autorizza un tale potere?

A ben vedere, tale articolo indica qualcosa di diverso.

Al fine di costruire o riparare un muro o altra opera di proprietà di un vicino o comune, il proprietario deve consentire l’accesso nella sua proprietà, se necessario.

Gli interventi edilizi, come quelli legati a manutenzione o ristrutturazione di  facciate, riguardano sicuramente opere murarie, ma nel caso di impedimento dell’utilizzo dei box, è diverso il contenuto dei diritti, su cui si va ad incidere, rispetto a quanto indicato dal codice civile.

In questo caso, infatti, non si tratta di consentire a soggetti terzo accesso alla proprietà privata, ma di impedire al legittimo titolare l’esercizio del suo diritto.

A ben vedere, quindi, il riferimento all’art. 843 sarebbe errato, quanto meno considerando il contenuto letterale della norma.

Interpretazione estensiva ed analogica

Sempre proseguendo su due rilevanti questioni in materia condominiale, di tale articolo parte significativa della dottrina e della giurisprudenza offrono una interpretazione estensiva.

Ad esempio basata sul metodo analogico, che consente di applicare a casi simili norme non esattamente previste per quella specifica fattispecie.

A tale riguardo, si osserva che l’art. 843 si riferisce comunque a casi in cui è necessaria una limitazione del diritto di proprietà, per le finalità già precisate.

Gli interventi su facciate riguardano pur sempre lavori edilizi, e la norma del codice è espressione dell’esigenza di realizzarli.

In tal senso si osserva che i limiti dettati al proprietario, o comunque all’avente diritto anche a diverso titolo, come l’usufruttuario, non sono solo quelli legati all’obbligo di consentire accesso nell’immobile.

Collegata a tale obbligo sussisterebbe tutta una serie di obblighi consequenziali.

Come quello di consentire deposito di materiali e strumenti nella proprietà privata.

Conseguentemente, certe esigenze potrebbero comportare obblighi diversi, da quello di consentire l’accesso a soggetti terzi.

Proprio come l’obbligo di non utilizzare l’immobile, perché il relativo accesso, ad esempio, è ostruito da ponteggi.

Di qui un’interpretazione estensiva degli obblighi, ma anche dei divieti, che limitano la posizione del titolare.

Anche in considerazione della circostanza che, diversamente, qualora non si potessero far valere obblighi o divieti estensivi, spesso non si potrebbe procedere ai necessari interventi edilizi, come quelli relativi alla manutenzione delle facciate.

Una diversa interpretazione

Alcuni interpreti ritengono invece che determinati obblighi o divieti non discendano tanto dalla norma citata, quanto da una categoria generale di obbligazioni, definite propter rem. Anche a prescindere, quindi, dal citato articolo del codice civile.

In altri termini, non sussisterebbero solo le tradizionali obbligazioni, fondate su rapporti intersoggettivi tra creditore e debitore.

Ma anche determinati obblighi e divieti, che farebbero parte di una particolare categoria di fattispecie giuridiche.

Tali particolari obbligazioni avrebbero caratteristiche diverse, rispetto alle obbligazioni personali, proprio perché collegate alla cosa, e non alla persona.

Ecco quindi il sorgere di determinati obblighi e divieti in chi titolare di un determinato immobile, ad esempio nei confronti di determinati soggetti, come il condominio.

Obblighi e divieti, quindi, che sussisterebbe in capo a chiunque titolare pro tempore, e non solo in capo a chi inizialmente titolare in quanto parte contraente che assume personalmente determinate obbligazioni.

Posizioni giuridiche che in sostanza seguono quindi la cosa, e non la persona.

A prescindere dalla riconducibilità di determinati obblighi e divieti ad una o altra fattispecie, è quindi ovvio che determinati obblighi e divieti sussistano.

Proprio perché, diversamente, non si potrebbero espletare molti interventi, invece necessari o opportuni.

Pensiamo anche solo a quelli necessari, al fine di evitare rischi per l’incolumità delle persone. Come nel caso di interventi su mura pericolanti.

Concludendo sul tema “Due rilevanti questioni in materia condominiale”, abbiamo quindi trattato, nel presente articolo, due rilevanti questioni giuridiche, che soprattutto a fronte dei cosiddetti bonus fiscali, sono sicuramente tornate di attualità nel corso del 2021.

A cura di Gian Piero Turletti, autore di “Magic Box” e “PLT

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