C’era una volta il monolocale, potremmo iniziare così. Il quale, diciamolo pure, per anni ha fatto letteralmente la fortuna di chi lo possedeva, specie se si trattava di immobili ereditati. Zero investimenti iniziali e una rendita garantita a lunghissimo periodo.
Il segreto del successo di questa formula immobiliare? Una domanda fortissima a fronte di un’offerta non altrettanto copiosa.
Oggi però con il Covid, lo scenario è drasticamente mutato. Si parla infatti di crisi nera per questi proprietari di immobili e una sola via di uscita per recuperare l’investimento di migliaia di euro.
Domanda e offerta, queste amiche-nemiche
Al netto dei casi di chi ha ereditato un monolocale che poi ha pensato bene di mettere a reddito, negli ultimi anni gli investimenti sul tema sono stati molto forti.
Alla base c’erano poche, semplici e valide considerazioni. La domanda di mercato delle soluzioni di piccole dimensioni era robusta e andavano a ruba tra chi cercava casa. Studenti fuori sede, lavoratori, turisti, single e separati-divorziati. I numeri deponevano a favore di questa tipologia di abitazione.
Tuttavia, quelle stesse determinanti oggi si sono semplicemente invertite. Detta diversamente, sul mercato la domanda di monolocali è crollata. Sono infatti svanite le fette dei turisti, degli studenti fuori sede e molti lavoratori fuori sede oggi lavorano da casa propria.
Non solo: oggi chi domanda casa propende più verso superfici di maggiori dimensioni, considerato il maggior tempo trascorso tra le mura domestiche.
La parola ai numeri
I numeri domanda-offerta si sono, nella peggiore delle ipotesi, equilibrati. Molto più spesso invece si sono semplicemente invertiti, nel senso che oggi c’è molta più offerta rispetto alle esigenze della domanda.
Secondo recenti analisi, in tutte le principali città italiane la domanda (in percentuale) di monolocali è pari al doppio della relativa offerta di soluzioni. In città come Genova e Bologna queste percentuali si attestano addirittura al triplo.
Dati indirettamente confermati da un’altra recente indagine condotta da Tecnocasa. In questo caso lo studio ha, infatti, appurato l’allungamento dei tempi di vendita degli immobili in generale (non solo monolocali) nella seconda metà del 2020.
Reggono bene le metropoli, dove i tempi di vendita si attestano sui 118 giorni contro i 109 di un anno fa. Nei capoluoghi di provincia la media si attesta invece sui 146 giorni, mentre nell’hinterland delle grandi città sui 157 giorni.
Si parla di crisi nera per questi proprietari di immobili e una sola via di uscita per recuperare l’investimento di migliaia di euro
Dunque, quali alternative possibili per l’investitore immobiliare nel monolocale? In termini più generali, nell’articolo di cui qui il link illustriamo quali sono le cose da sapere, prima di comprare casa ad uso investimento.
Ma restiamo sulla nostra soluzione immobiliare e illustriamo alcune possibili vie di fuga dal pantano attuale, e valide sia per chi fitta sia per chi vende.
Per chi affitta, la riconversione dell’immobile è in larga parte limitata. Da un lato infatti il monolocale di suo non lo si può allargare, per cui restano invariate le destinazioni d’uso finali. Principalmente i lavoratori e la platea dei single, divorziati e separati. Dall’altro, turisti e studenti e buona parte dei lavoratori, al momento sono in larga parte andati e, almeno a stretto giro, non si prospettano cambiamenti di tendenza.
Da qui il grande dilemma: e se questo cambio di scenario perdurasse ancora a lungo? O comunque il ritorno al passato non avvenisse con gli stessi volumi che abbiamo conosciuto nell’era pre-Covid? Semplice: in questi casi molti monolocali sarebbero semplicemente di troppo sul mercato.
Purtroppo è crisi nera per questi proprietari di immobili e una sola via di uscita per recuperare l’investimento di migliaia di euro
Con riferimento sia a chi affitta che a chi vende, il secondo elemento di leva passa ovviamente per il prezzo: abbassarlo. È la prima e più elementare legge della domanda e dell’offerta.
Tuttavia, il real estate è un mercato molto rigido di suo. Nel senso che gli adeguamenti dei prezzi dei proprietari di immobili a quella che è l’effettiva domanda di mercato, sono molto lenti o proprio refrattari. Ma nel 2021 (e anni futuri) un’eventuale scelta del genere si rivelerà come vincente, come la mossa giusta?
Noi non lo sappiamo. Di certo lo scenario è mutato per cui o ci si adatta al presente o ci si affida all’andamento del mercato, subendolo. È più o meno lo stesso discorso per chi opera in Borsa, giusto per fare un esempio.
Ecco dunque illustrata la crisi nera per questi proprietari di immobili e una sola via di uscita per recuperare l’investimento di migliaia di euro. Infine, in quest’articolo illustriamo in quanto tempo si ripagano 150mila euro impegnati in un appartamento ad uso investimento e destinato agli studenti universitari.
