Solo un paio di giorni fa abbiamo dimostrato (qui il link) come gli investimenti immobiliari non siano meno rischiosi di quelli azionari. Nel secolo scorso valeva la legge: compro, detengo per qualche anno, rivendo a prezzi superiori.
Almeno da un decennio (o forse anche due) quel paradigma non vale più. Una riprova la si è avuta ieri, quando l’ABI ha promosso un Tavolo tecnico per spingere sulla riqualificazione degli edifici (qui il comunicato).
La principale associazione bancaria non ha dubbi: la crescita del patrimonio immobiliare italiano passa per lo snodo di due distinte e precise direttrici. Ossia la riqualificazione energetica e la messa in sicurezza sismica degli edifici.
Ecco, dunque, come trasformare un appartamento in un gioiello e ritrovarsi con maggiore ricchezza in portafoglio da monetizzare sul mercato. Procediamo con ordine.
Lo status quo del mercato immobiliare italiano
Oggi il mercato immobiliare italiano è caratterizzato da una perenne stasi dei valori di mercato. Le poche eccezioni sono legate alle aree a forte presenza di domanda; si pensi a città come Milano e a poche altre isole felici sparse per la penisola.
Poi, per il resto del mercato, specie per gli stabili che abbiano dai 30 ai 60 anni di vita, i prezzi si muovono al rallentatore o in proprio discesa. Per la gran parte di questi immobili “vintage”, quando i prezzi salgono, lo si deve più per l’effetto e l’incidenza dell’inflazione. Oppure perché i prezzi del mattone salgono nel loro complesso, trascinando all’insù anche quelli degli stabili ormai datati.
In sostanza, i prezzi di questi appartamenti non salgono per effetto di una o entrambe le determinanti che muovono i prezzi dei beni nei vari mercati. Ossia la qualità dell’asset sottostante e la forte domanda di quella tipologia di immobile.
Ancora, c’è d’aggiungere il fatto che la nostra società è diretta verso le emissioni zero a 360°. Questo varrà non solo per i mezzi di trasporti, ma anche per gli edifici, appunto.
Quindi, tutti quelli che risulteranno essere catalogati nelle classe energetiche di “bassa qualità” è chiaro che avranno sempre meno mercato. E saranno destinati, quindi, a deprezzarsi perché per forze di cose la loro domanda sul mercato si eroderà. Manco a dirlo, di questi edifici ce ne sono a iosa.
Gli obiettivi del Tavolo di confronto
Il citato Tavolo tecnico per la riqualificazione è stato promosso dall’ABI, ma riunisce attorno molti rappresentanti di estrazione diversa. E provenienti dal Governo, dalla Banca d’Italia, dal MEF, dal Ministero dell’Ambiente, dall’ANCE, dall’ANIA, da CDP, dalla FIAIP, da Confedilizia e pochi altri.
Gli obiettivi sono chiari e di facile comprensione: agevolare la ristrutturazione del parco case esistente, per renderlo appetibile agli occhi della domanda. In più, rendere agevole la concessione degli investimenti bancari chiesti in ottica di riqualificazione abitativa.
Detta diversamente: agevolare il credito, per investire in migliorie abitative, così da accrescere il valore delle case da porre, poi, sul mercato immobiliare. Ovvero accrescere la ricchezza immobiliare degli italiani proprietari di immobili.
Ecco, allora, come trasformare un appartamento in un gioiello e ritrovarsi con maggiore ricchezza in portafoglio da monetizzare sul mercato. E non solo: perché, continua l’ABI, con questo circolo virtuoso si innescherebbe anche la ripresa economica del Paese.
Le 7 proposte trasformare un appartamento in un gioiello
Il Tavolo ha stilato un elenco di proposte attorno a cui lavorare. Esse concernono:
a) rivedere e riformulare le attuali classi energetiche. In particolare, rendere uniformi a livello nazionale ed europeo il contenuto delle attestazioni di prestazione energetica (APE);
b) istituire un Fondo di garanzia pubblico che si occupi di finanziare la riqualificazione del parco immobili esistente (in particolare i condomini);
c) trovare meccanismi che riescano a stimare gli incrementi di valore di mercato degli immobili riqualificati;
d) rendere stabile il pacchetto di agevolazioni fiscali Sismabonus ed Ecobonus. In tal modo, si darebbe modo al mercato di organizzare e implementare gli interventi di lungo periodo;
e) promuovere la cultura della riqualificazione. Facendo comprendere ai titolari di appartamenti che il valore degli stessi non sale per inerzia del mercato. Quanto, invece, in seguito all’accrescimento di valore dell’asset posseduto;
f) introdurre una fiscalità premiante per gli edifici con i più alti standard di impatto ambientale;
g) rimodulare i criteri di erogazione dei mutui ipotecari garantiti da edifici ad alti standard energetici. Ossia introdurre per gli stessi dei meccanismi di ponderazione di favore collegati al rischio credito della controparte.
La Redazione di ProiezionidiBorsa seguirà l’evoluzione dei lavori del Tavolo e ne studieremo da vicino gli sviluppi.
Intanto, ecco illustrato come trasformare un appartamento in un gioiello e ritrovarsi con maggiore ricchezza in portafoglio da monetizzare sul mercato.
