Il momento della sottoscrizione del mutuo per l’acquisto di un immobile è sempre molto delicato. Di fatto, si tratta di formalizzare un impegno economico che ci accompagnerà per un lungo periodo.
È, infatti, importante capire bene quali siano le nostre attuali e future possibilità economiche. Ora, spesso capita che molta attenzione venga riposta solo nella scelta del tasso, fisso o variabile. Tralasciando in tal modo un altro aspetto altrettanto importante. Vale a dire come scegliere la durata giusta del mutuo immobiliare e ottimizzare il piano d’ammortamento? Procediamo con ordine.
La durata e il piano di ammortamento
Per durata si intende il tempo entro il quale il mutuatario è tenuto a rimborsare il valore del mutuo. Tale valore è dato dalla sommatoria della quota di capitale erogato, degli interessi passivi e dalle spese. Generalmente, gli istituti di credito non concedono mutui oltre i trent’anni. In ogni caso, durata e importo massimi erogabili sono a discrezione dell’istituto erogante.
Il piano di rientro del mutuo prende il nome di piano di ammortamento. Generalmente quello proposto è del tipo francese, ossia con rate di ammontare costante, in caso di tasso fisso. Con questo metodo, tuttavia, la composizione della rata cambia. Nel tempo, infatti, la quota capitale cresce, mentre quella interessi va decrescendo.
Ciò significa che il rimborso del capitale avverrà in gran parte durante la seconda parte del rimborso del mutuo. Nel primo periodo, invece, sarà maggiore la quota interessi, con ovvi vantaggi sulle detrazioni fiscali conseguibili. Ricordiamo, infatti, che sul mutuo per l’acquisto e ristrutturazione della prima casa è previsto il 19% di detrazione sugli interessi passivi.
Durata lunga o breve?
Una durata più lunga del mutuo ci consente di pagare una rata periodica di importo minore. Tuttavia, da un punto di vista finanziario, il costo totale sarà per noi maggiore. E questo per due motivi:
a) i mutui di durata maggiore espongono la banca ad un maggiore rischio di insolvibilità del mutuatario. Questo si traduce inevitabilmente in un aumento del tasso di interesse applicato;
b) il maggiore tasso di interesse sarà calcolato per un tempo maggiore e, quindi, per un maggior numero di rate.
Ovviamente vale il contrario nel caso di scelta di un mutuo a più breve durata. Il tasso di interesse, la durata del piano d’ammortamento e l’esborso finanziario totale saranno, in tal caso, inferiori.
Come ottimizzare la durata del mutuo immobiliare
Da cosa farci guidare, dunque, e come scegliere la durata giusta del mutuo immobiliare? Vediamo di dare qualche dritta sul tema.
Opteremo per un mutuo più lungo quando, in base alle nostre entrate, non possiamo permetterci una rata del mutuo maggiore. In genere, infatti, l’istituto di credito valuta la fattibilità della concessione del mutuo anche in base al nostro stipendio. In tal caso, la rata da pagare non dovrà superare un terzo del nostro reddito (il 30% circa).
Altro parametro-guida sulla durata giusta del mutuo, è il tempo che noi prevediamo di abitare nella casa oggetto, appunto, del mutuo. Se prevediamo che sia breve, magari in vista dell’arrivo di figli, o per il tipo di lavoro svolto, converrà scegliere una durata inferiore.
Infine, va considerato il nostro flusso reddituale: resterà invariato nel tempo o pensiamo subirà modifiche? Ad esempio, se temiamo che in futuro possa ridursi, meglio optare per una durata inferiore del mutuo.
Qualunque sia la nostra scelta, ricordiamo che sarà sempre possibile modificarla nel corso del tempo. Si potrà tentare, infatti, la rinegoziazione con la banca con cui si è sottoscritto il mutuo. In alternativa si potrà ricorrere anche alla surroga presso un altro istituto di credito.
Se, infine, intendete scoprire quanti anni servono a un giovane per comprare casa, Vi invitiamo a leggere il seguente articolo.
