Come scegliere il mutuo più conveniente per l’acquisto di una prima e seconda casa?

L’attuale potrebbe essere un momento giusto per sottoscrivere un mutuo per l’acquisto tanto di una prima quanto di una seconda casa. Il crollo delle compravendite immobiliari nel 2020 dovrebbe portare a una lieve discesa dei prezzi per l’immediato futuro. O almeno si spera.

Ancora, va sottolineato come il costo del denaro non sia mai stato così basso come in questo momento. Nel breve periodo, infine, non si ravvisano segni d’inversione in tema di tassi d’interesse.

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Fatte queste premesse, come scegliere il mutuo più conveniente per l’acquisto di una prima e seconda casa? Procediamo per step.

Primo passo: la conoscenza dei rudimenti

La ricerca del mutuo ideale passa dalla capacità di contrattazione di due soggetti: chi cerca un mutuo e la banca che predispone l’offerta. “Vincere” la partita è spesso impossibile. Quindi bisogna almeno non perderla scegliendo il prodotto più rispondente alle nostre esigenze.

La prima parola d’ordine deve essere: “conoscenza” in un duplice senso:

a) prima di recarsi in banca occorre sapere bene cosa siano TAN, TAEG, spread, ISC, etc;

b) conoscenza di ciò che offre il mercato nel momento in cui cerchiamo. Potrebbe essere un grave errore quello di affidarsi unicamente all’istituto di credito di cui ci serviamo abitualmente. Potrebbe essere, infatti, che la concorrenza offra in quel momento condizioni decisamente migliori.

Spread e tassi d’interesse da considerare in merito alla scelta del mutuo

Stiamo cercando di capire come scegliere il mutuo più conveniente per l’acquisto di una prima e seconda casa.

Il TAEG è il tasso annuo effettivo globale dato dalla sommatoria di più componenti. Vale a dire il TAN (tasso annuo nominale), i costi di istruttoria della pratica, quelli di gestione del mutuo e l’imposta di bollo.

Lo spread invece fa riferimento al guadagno reale della banca mutuataria e viene aggiunto al TAN. Ora va detto che lo spread è la componente potenzialmente contrattabile con la banca mutuataria. Certo, questo poi non vuol dire che la banca verrà incontro alle nostre richieste. Se ne può parlare, ma da qui a pensare che la banca si ridurrà il suo guadagno a cuor leggero, ce ne passa.

Infine arriviamo al TAN, ovvero il tasso annuo nominale: esso rappresenta il costo per il capitale ricevuto. Questo tasso può essere fisso o variabile.

Tasso fisso, vantaggi e svantaggi

Come afferma lo stesso nome, è tasso concordato al momento della stipula del contratto e resterà tale per tutta la durata del mutuo. Il riferimento da fare per questa tipologia di tasso è l’Eurirs (Euro Interest Rate Swap).

Il vantaggio di chi lo sceglie sta nel conoscere già in anticipo l’ammontare della rata. Quindi potrebbe essere perfetto per chi ha redditi fissi e costanti. Ancora, è perfetto quando i tassi sono bassi e si ipotizza che in futuro possano risalire.

Un suo svantaggio è dato invece dal fatto che il suo costo base è più alto rispetto a quello tipico dei tassi variabili. È questo perché in un certo senso la banca si protegge indirettamente contro possibili, repentini ed imprevisti rialzi dell’Eurirs. Rialzi che, ribadiamo, in questo caso (mutuo a tasso fisso) non potranno incidere sulla rata in quanto non modificabile.

Il tasso variabile, cosa è e quando sceglierlo

Ci avviamo a chiusura sul come scegliere il mutuo più conveniente per l’acquisto di una prima e seconda casa.

Questo tasso prende a riferimento l’Euribor (Euro Interbank Offered Rate), in base alla rateizzazione a scadenza: 1, 3 o 6 mesi. In questo caso il tasso e la rata variano nel corso della durata del mutuo.

Questa caratteristica fa sì che il costo base di finanziamento sia più basso di quello che si avrebbe nel caso di tasso fisso. Infatti qui la banca non ha bisogno di tutelarsi a priori giacché la rata non è fissa.

È un tasso consigliato a chi ha redditi più alti. Ma lo è particolarmente vantaggioso quando il mercato si trova in una fase storica in cui i tassi sono alti e si prevede che nel breve-medio termine vadano a calare.

Vale infine il contrario in caso di fase storica in cui i tassi sono bassissimi. Un loro eventuale e imprevisto rialzo farebbe aumentare la rata, annullando il vantaggio iniziale.

Ecco dunque illustrato come scegliere il mutuo più conveniente per l’acquisto di una prima e seconda casa.

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