Come partecipare ad un’asta immobiliare. Breve guida per approcciarsi in modo autonomo al settore delle vendite giudiziarie

L’acquisto all’asta di un immobile pignorato è ormai una pratica largamente diffusa.
Il numero di persone che decide di optare per questa tipologia di acquisto è in continua crescita, nonostante un fisiologico calo dovuto al periodo di pandemia. Il motivo principale di questa scelta sta senza dubbio nella possibilità di ottenere un immobile ad un prezzo spesso nettamente inferiore al suo valore. L’immobile oggetto dell’asta, infatti, è inizialmente messo in vendita ad un prezzo determinato da un esperto nominato dal giudice (prezzo di stima). Ma tale prezzo si riduce in percentuale ad ogni tentativo di vendita. In altre parole, se nell’ultima asta il bene non è stato venduto, il suo prezzo base sarà ridotto nella vendita successiva.

Tuttavia l’approccio al settore delle vendite giudiziarie spesso preoccupa chi non ha una particolare dimestichezza con affari di questo tipo. In realtà la partecipazione ad un’asta giudiziaria è, di per sé, un’operazione non troppo complessa e soprattutto economica, ma che, dati gli interessi in gioco, merita la dovuta attenzione.
In questa breve guida spiegheremo come partecipare ad un’asta immobiliare.

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Presupposti per la partecipazione all’asta

Come partecipare ad un’asta immobiliare?
La corretta comprensione della documentazione correlata alla vendita è fondamentale per chi volesse partecipare autonomamente alla vendita. Come detto, la partecipazione non è di per sé complicata ma resta pur sempre un’operazione che, per essere pienamente valida, non ammette errori.

Per cimentarsi in una vendita all’asta bisogna considerare innanzitutto che, oltre alla disciplina generale dettata dal Codice Civile, le modalità di partecipazione, così come gli adempimenti necessari, pur seguendo un iter comune, possono variare in ogni vendita.

Presupposto indispensabile per la partecipazione all’asta è ovviamente la disponibilità della somma di denaro che si andrà ad offrire, anche a seguito degli eventuali rilanci. Tale somma spesso può essere finanziata da un istituto di credito.

Oltre alla spesa relativa all’acquisto dell’immobile è importante che il partecipante abbia piena consapevolezza dell’esistenza di ulteriori spese accessorie che di norma sono chiaramente indicate nella documentazione correlata alla vendita (facilmente reperibile sui siti specializzati nel settore delle vendite giudiziarie).

La partecipazione all’asta è subordinata alla presentazione di un’offerta irrevocabile (cartacea o telematica a seconda della tipologia di vendita) che deve contenere, ai fini della sua validità, una serie di elementi e di indicazioni. L’offerta è sempre supportata dalla prestazione di una cauzione, spesso pari al 10% dell’importo offerto.

Gli atti principali: avviso di vendita, ordinanza e perizia di stima

L’atto principale contenente tutte le disposizioni relative alla partecipazione all’asta è l’avviso di vendita (o a seconda dei casi l’ordinanza di vendita). La funzione fondamentale dell’avviso di vendita (di norma redatto da un professionista delegato dal giudice per lo svolgimento della vendita) è proprio quella di informare i potenziali interessati all’acquisto del bene. Esso contiene tutti i dettagli relativi all’immobile oggetto della vendita, le modalità di partecipazione, lo svolgimento della vendita e le spese accessorie. In esso sono contenute soprattutto le indicazioni relative alla base d’asta (prezzo base), alla cauzione necessaria per poter partecipare (che sarà restituita in caso di mancata aggiudicazione), ed agli eventuali rilanci minimi durante l’asta. Pertanto è di fondamentale importanza seguire, senza margine di errore, le indicazioni contenute nell’avviso.

Ad ogni modo, lo stesso professionista delegato alla vendita (indicato in avviso) fornisce di norma tutti i dettagli necessari alla partecipazione e, talvolta, anche dei form precompilati per la presentazione dell’offerta.

Va precisato che in alcune vendite le informazioni tipiche dell’avviso di vendita sono contenute nell’ordinanza di vendita (emanata dal giudice).

Di pari importanza è anche la perizia di stima in cui è contenuta la descrizione dettagliata dell’immobile, dello stato dei luoghi e dei criteri di stima adottati dall’esperto. La sua lettura è fondamentale dato che questa contiene le informazioni relative alla regolarità urbanistica dell’immobile e quindi agli oneri e ai costi che l’acquirente dovrà sostenere per ottenerla.

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