A seguito dell’introduzione dei cosiddetti bonus fiscali, si è accentrata l’attenzione su una serie di problematiche, che ha talora condotto esperti, e meno esperti, a ricercare alcune soluzioni tecniche, ad esempio in materia di efficientamento energetico.
Abbiamo già affrontato il problema di quegli immobili che, con pareti confinanti con un passo carrabile, non godono di una sufficiente tutela dal punto di vista delle condizioni energetiche e della climatizzazione.
Di qui l’idea di coibentare il passo carrabile, a tutto vantaggio dell’efficientamento energetico degli immobili soprastanti, ma anche le conseguenti problematiche legali, che ne derivano.
Analoghe problematiche possono riguardare alcuni particolari tipi di autorimesse condominiali.
Come e perché coibentare un’autorimessa e conseguenti problematiche legali
Ci riferiamo, in particolare, a quelle autorimesse solitamente realizzate come segue.
Una componente è condominiale, proprietà comune dei titolari di singoli box, solitamente costituita da un corridoio.
Lungo questo corridoio troviamo poi tutta una serie di singoli box, oggetto di proprietà privata.
In molti casi questo tipo di autorimessa si riscontra nel piano interrato di edifici condominiali. Mentre al piano superiore in genere sono presenti immobili destinati a civile abitazione, a loro volta solitamente facenti parte di un condominio.
Anche per motivi economici, soprattutto in edifici un po’ datati, non si è mai pensato di coibentare le cosiddette solette, cioè la parte comune tra soffitto dei sottostanti box ed il pavimento dei soprastanti immobili.
Ma tale circostanza comporta spesso, ancora una volta, problemi di efficientamento energetico, perché i sottostanti box non sono riscaldati, né sussistono elementi sufficientemente isolanti nella soletta.
Ne consegue un evidente problema di dispersione termica nei soprastanti immobili, che comporta soprattutto un non sufficiente isolamento nelle stagioni fredde.
Come si potrebbe risolvere un tale problema?
Ancora una volta, sono proponibili alcune tipologie di coibentazione.
Ovviamente, tale coibentazione non servirebbe per un miglioramento energetico delle autorimesse, in cui peraltro neppure servirebbe, dovendo servire solo a parcheggiare veicoli.
Andrebbe invece a migliorare la resa energetica dei soprastanti immobili.
Le soluzioni sono sostanzialmente due.
Si tratterebbe essenzialmente o di verniciare il soffitto delle autorimesse con delle vernici coibenti.
Oppure di realizzare, sempre nelle autorimesse, un controsoffitto di materiale coibente.
Ma quali problemi legali possono insorgere?
Intanto, come abbiamo detto, sono presenti dei box privati.
Questo comporta che ogni proprietario, o avente diverso titolo, in relazione al singolo box, ad esempio usufruttuario, ha il diritto di decidere, in piena autonomia, se consentire i necessari lavori o meno.
Si tratta di proprietà private, quindi l’eventuale assemblea dei condomini non ha alcuna competenza nel prendere una siffatta decisione in relazione alle proprietà private.
Si potrebbe però ipotizzare una decisione, che riguardi il soffitto nella sola parte condominiale, quello lungo il corridoio.
Ma anche in questo caso insorgerebbero problemi legali.
Limiti legali di un’assemblea condominiale relativa al locale autorimesse
Una eventuale assemblea condominiale non potrebbe, legittimamente, decidere un intervento di coibentazione del soffitto lungo il corridoio, parte comune nel locale autorimesse.
Per il semplice motivo, del tutto analogo a quanto già considerato in tema di passo carrabile, che sussiste il diritto dei singoli titolari dei box di poter accedere senza impedimenti, o intralci, nei box stessi.
Per effettuare i lavori di coibentazione, sarebbero però necessari ponteggi, che consentano di raggiungere il soffitto. Con inevitabile impedimento o intralcio al transito veicolare.
Peraltro un tale diritto dei titolari dei singoli box, costituisce la ratio, per cui nei regolamenti di diversi condomini relativi ai locali autorimesse, è stabilito espressamente il divieto di occupare o creare ostacoli negli spazi antistanti ai box tessi.
Ma, anche qualora un tale divieto non fosse espressamente previsto nel regolamento condominiale, sussisterebbe ugualmente proprio a tutela del citato diritto.
Per concluder quindi sull’argomento “Come e perché coibentare un’autorimessa e conseguenti problematiche legali”, ne consegue che una eventuale delibera che prevedesse i citati lavori sarebbe palesemente illegittima. Proprio per la violazione del divieto di occupare gli spazi di manovra, rendendo impossibile o difficoltoso il transito veicolare.
Del resto, quando i soprastanti immobili furono acquistati, furono accettati nelle condizioni di diritto e di fatto in cui si trovavano, e tra queste rientravano anche le situazioni relative alle condizioni energetiche, con relative dispersioni.
A cura di Gian Piero Turletti, autore di “Magic Box” e “PLT“
