Chi possiede un appartamento di grandi dimensioni a volte potrebbe avere bisogno di frazionarlo.
La decisione potrà essere presa a seguito di motivi diversi. Quali necessità di abbattere le spese di gestione, maggiore praticità o aumentare il valore del bene.
Come dividere un appartamento per aumentarne la redditività
Gli appartamenti medio piccoli, infatti, sono la tipologia di immobile che più si avvicina alle esigenze dei giovani.
Infatti in caso di appartamento molto grande, specialmente se ricevuto in eredità, il frazionamento sarà necessario. Come detto in precedenza, per renderlo maggiormente appetibile ad eventuali compratori o locatori.
Come frazionare
A seguito dell’emanazione della Legge 164/2014, la cosiddetta “Sblocca Italia”, la procedura per suddividere o accorpare un immobile si è nettamente semplificata (CAPO V, art. 17).
Per quanto semplificato, per dividere un appartamento e aumentarne la redditività dovranno, però, essere rispettate determinate condizioni.
Innanzitutto la volumetria dell’immobile non dovrà essere modificata. Se ne deduce che non potranno essere costruiti nuovi vani. Inoltre non potrà essere mutata la destinazione d’uso. Ad esempio da abitativo a commerciale.
Casi in cui non è fattibile il frazionamento
In alcuni casi, però, non sarà possibile suddividere l’appartamento. Specialmente nel caso in cui fosse materialmente impossibile. Ad esempio, nel caso in cui non fosse possibile realizzare un secondo ingresso.
Nel caso in cui si vadano a modificare parti comuni del condominio potrà essere necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale. Questo se previsto dal regolamento di condominio.
La richiesta di autorizzazione, in caso contrario, non servirà.
In caso in cui il regolamento condominiale, approvato all’unanimità, vieti il frazionamento non sarà possibile procedere.
Nel caso in cui il regolamento fosse stato approvato, invece, a maggioranza relativa o qualificata non potrà contenere alcuna restrizione al frazionamento.
Cosa fare
Per affrontare l’iter sarà necessario affidarsi a un professionista che si occuperà di tutte le fasi burocratiche. Questo anche per evitare di cadere in errore. E quindi rischiare sanzioni.
I passaggi amministrativi da affrontare saranno dettati dal piano regolatore generale, dal regolamento edilizio. E anche dal regolamento condominiale.
Si dovrà iniziare verificando conformità catastale e urbanistico-edilizia. Rispettivamente presso il Catasto e presso il Comune in cui è situato l’immobile.
In seguito, dovranno essere presentate presso l’Ufficio Tecnico Comunale la CILA (senza interventi sulle strutture) o la SCIA (se l’intervento comporta modifiche di elementi strutturali come muri portanti). Con allegato il progetto strutturale da depositare presso il genio civile.
In questo secondo caso sarà necessario attendere l’approvazione del genio e l’autorizzazione del Comune.
Inoltre, sarà necessario un aggiornamento delle planimetrie da presentare al Catasto e al Comune.
Al termine dei lavori dovrà essere presentata la comunicazione di fine lavori.
A questa comunicazione dovrà essere allegato il certificato di collaudo contenente l’attestazione di conformità al progetto. Oltre che l’avvenuto deposito della variazione catastale.
Detrazioni fiscali
L’operazione di frazionamento potrà beneficiare di agevolazioni fiscali. Con il Bonus ristrutturazioni, infatti, si è prevista la detrazione del 50% su una spesa massima di 96.000 euro.
La detrazione potrà essere spalmata su dieci anni in quote annuali. Per il pagamento delle fatture dovrà essere utilizzato bonifico bancario o postale.
Ecco spiegato come dividere un appartamento per aumentarne la redditività.
