La legge n. 220/2012, che ha recato con sé la riforma della normativa condominiale, ha ampliato i poteri e gli adempimenti degli amministratori di condominio. Quindi, ha stabilito maggiori poteri ma anche maggiori doveri. A fronte di ciò, può accadere che l’amministratore non risolva i problemi che si vengono a creare nella gestione condominiale oppure lo faccia male. Allora, si ci chiede: “come difendersi dall’amministratore di condominio che agisce male e non fa l’interesse dei condomini?”. Talvolta, la cattiva gestione, per questioni di simpatie o clientelismi, viene rilevata soltanto da quello dei condomini che non sia stato favorito o addirittura sia stato discriminato dall’amministratore. Sicchè, la decisione di revocarlo non può essere adottata con il consenso di tutti, benchè sussista, oggettivamente, un’ipotesi di cattiva amministrazione.
In tal caso, la revoca può essere chiesta anche da uno solo dei condomini, mediante ricorso al tribunale. In tal caso, egli dovrà dimostrare la cattiva amministrazione condominiale. Ma, quali prove occorreranno per l’accertamento della responsabilità dell’amministratore? A fornire chiarimenti in merito, è intervenuto il Tribunale di Roma con una recente sentenza, ossia la n. 2255 del 3 febbraio 2020. Vediamo, dettagliatamente, quali indicazioni ha fornito detto arresto giurisprudenziale.
Soggetti legittimati ad agire contro l’amministratore di condominio
Come prima anticipato, naturalmente, l’intero condominio può agire contro l’amministratore per chiedere il risarcimento dei danni procurati nel corso della sua gestione. Si potrà far valere anche l’appropriazione indebita, qualora il predetto si sia ingiustificatamente impossessato del danaro dei condomini. Inoltre, ad agire contro l’amministratore può essere anche il singolo condomino ma solo per chiederne la revoca. I casi in cui il singolo è legittimato ad agire in tal senso, sono i seguenti: 1) l’amministratore non ha comunicato all’assemblea, in tempi brevi, di aver ricevuto la notifica di un atto di citazione o di un provvedimento amministrativo; 2) non ha presentato il rendiconto della gestione, da esporre all’assemblea almeno una volta all’anno; 3) o, comunque, abbia commesso una grave o gravi irregolarità.
In cosa consistono le gravi irregolarità
Per gravi irregolarità si intende, in via esemplificativa: a) non aver convocato l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale. Oppure, si sia ripetutamente rifiutato di convocarla per la revoca e la nomina del nuovo amministratore; b) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea; c) non aver aperto ed utilizzato il conto corrente condominiale; d) la gestione secondo modalità che possono generare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale; e) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute dal condominio, l’aver omesso di curare l’azione e la conseguente esecuzione coattiva; f) l’inottemperanza agli obblighi di tenuta dei registri condominiali o il non aver fornito, al condominio che ne faccia richiesta, l’attestazione dello stato dei pagamenti delle spese condominiali.
Questi, tuttavia, sono solo alcuni esempi di cattiva gestione condominiale, potendone ricorrere molti altri. Generalmente, la cattiva gestione si configura tutte le volte che l’amministratore venga meno agli obblighi previsti dalla legge o a quelli derivanti dal mandato professionale.
Come fornire la prova della cattiva gestione condominiale?
Ma, in punto di onere probatorio, torniamo al quesito su enunciato, ossia: “come difendersi dall’amministratore di condominio che agisce male e non fa l’interesse dei condomini?”. Vediamo come. Il condomino o i condomini che intraprendono il giudizio, dovranno dare prova della mala gestio da parte dell’amministratore. Per far ciò, dovranno dimostrare una delle predette omissioni o azioni da parte dello stesso. Di contro, l’amministratore, invece, dovrà fornire la prova della corretta gestione, quindi la prova contraria a ciò di cui è accusato. Naturalmente, se a fronte di un elemento probatorio fornito dal condomino agente, egli non riuscirà a dimostrare di aver agito diligentemente, avrà la peggio nella causa istaurata.
