A volte il cortile può coprire uno spazio condominiale sottostante, per esempio un garage. Chi paga per le infiltrazioni dal cortile condominiale che provochino danni? Dipende dalla proprietà dei locali sottostanti al cortile stesso. Per esempio si può ipotizzare che il locale danneggiato dalle infiltrazioni sia di proprietà di un singolo condomino. Il garage, infatti, può essere suddiviso in box auto chiusi e di proprietà individuale. In questo caso la spesa per la riparazione verrà suddiviso secondo i principi degli artt. 1123 e 1125 codice civile.
In particolare la spesa dovrà essere suddivisa tra i proprietari del cortile che fa da soffitto ed il proprietario del locale sottostante. Si procede come segue. La spesa per la manutenzione e ricostruzione del solaio sono divise in parti uguali tra i proprietari della parte soprastante e di quella sottostante. Se il cortile è condominiale metà della spesa verrà ulteriormente ripartita tra tutti i condomini per millesimi.
Chi paga per le infiltrazioni dal cortile condominiale?
Inoltre la spesa per il rifacimento della pavimentazione grava solo sul proprietario della parte sovrastante. D’altro canto il padrone del locale sottostante pagherà l’intonaco e la tinteggiatura di quello che per lui è il soffitto.
Il diverso caso del lastrico solare
Si parla di lastrico solare di uso esclusivo quando la zona che funge da copertura per il locale sottostante è di uso esclusivo di un condomino. Si può immaginare una terrazza abitabile che copra un garage o parte di un appartamento di proprietà di un altro condomino.
Per il lastrico solare di uso esclusivo provvede l’art. 1126 codice civile. Il criterio è radicalmente differente. Il proprietario del lastrico solare contribuisce alle spese solo per un terzo. Gli altri due terzi sono a carico del condomino o dei condomini cui quel lastrico faccia da copertura. Quindi se la terrazza esclusiva copre un garage di Tizio e parte dell’appartamento di Caio le spese si ripartiscono così. Un terzo a carico del proprietario esclusivo della terrazza e due terzi ripartiti tra Tizio e Caio a seconda dei millesimi.
Chi paga per le infiltrazioni dal cortile condominiale? La precisazione del Tribunale di Roma
I criteri di cui sopra sono confermati dalla recente sentenza del Tribunale di Roma n. 665 del 14 gennaio 2021. Il Tribunale ha spiegato che l’art. 1126 codice civile si applica solo allo specifico caso del lastrico solare di uso esclusivo. Invece se si debba riparare una parte del cortile comune che copra locali sottostanti si deve applicare l’art. 1125 codice civile. Il fatto che la superficie del cortile possa essere usata da tutti i condomini impone di applicare l’art. 1125 e non il 1126 relativo, appunto, al caso di lastrico solare di uso esclusivo.
