Solitamente si pensa alle assemblee condominiali come riunioni che necessariamente debbano concludersi con una votazione sui diversi punti all’ordine del giorno, al fine di concretizzare una delibera.
Ma possono verificarsi alcuni casi, in cui questo non si verifica.
Invece, in altre situazioni, è possibile che vengano messe in discussione precedenti delibere.
Assemblee condominiali: possono non prevedere una delibera o modificarne una precedente?
Vediamo quindi, innanzi tutto, l’ipotesi di assemblee senza voto finale.
Queste si verificano essenzialmente in due casi.
Ad esempio, quando una precedente delibera debba considerarsi automaticamente invalida.
O quando, in generale, si tratta solo di fornire precisazioni e comunicazioni.
Il primo caso, ad esempio, si verifica quando una precedente delibera era stata sottoposta a condizione sospensiva.
Pensiamo, in questo periodo, al caso di lavori di ristrutturazioni collegate a bonus fiscali, sottoposte alla condizione sospensiva di una risposta positiva ad interpello presentato all’Agenzia delle Entrate.
Alcune incertezze normative e tecniche, infatti, potrebbero indurre a voler ottenere rassicurazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate sulla ottenibilità di alcuni bonus, prima di considerare i relativi interventi definitivamente approvati.
Pertanto, per essere sicuri, si rivolge un interpello all’Agenzia delle Entrate e si deliberano degli interventi, subordinandoli però alla risposta positiva all’interpello.
Nel caso di risposta negativa, potrebbe quindi seguire una seconda riunione, in cui, anche per correttezza formale, si comunica la risposta, prendendo atto dell’archiviazione di certi interventi e, quindi, che la precedente delibera non ha efficacia.
La seconda ipotesi
Una seconda ipotesi di assemblea senza delibera può invece verificarsi quando si debba fornire una serie di precisazioni.
Come nel caso di risposte, in presenza di interventi già deliberati, a richieste di chiarimenti sui medesimi.
Potrebbe infatti succedere che diversi condomini vogliano dei chiarimenti sull’esecuzione di certi interventi.
In questo caso l’assemblea non ha funzioni deliberative, ma puramente informative.
È possibile modificare una precedente delibera?
Se nei casi precedenti abbiamo esaminato assemblee non deliberanti, ci domandiamo ora, invece, se ed entro quali limiti si possa modificare una delibera già assunta.
La risposta è positiva, in linea generale, in quanto l’assemblea, come organo sovrano, potrebbe anche decidere di rimettere in discussione una precedente decisione.
Tuttavia è da ritenere che tale potere non sia incondizionato, senza limiti.
Occorre infatti considerare che una delibera è un atto che estrinseca effetti giuridici.
Pertanto, qualora tali effetti non coinvolgano solo il condominio e, quindi, i singoli condomini, ma anche soggetti terzi, è da ritenere che la modifica sia possibile nei limiti in cui, legalmente, sia possibile modificare i rapporti con tali soggetti.
Caso tipico quello di una delibera, cui abbia fatto seguito un contratto per effettuare determinati lavori condominiali.
In tal senso, occorre considerare che in genere, una volta stipulato, un contratto non è autonomamente modificabile o risolubile solo da una parte.
È quindi evidente che, in tali casi, una delibera che modifichi o annulli un contratto, non potrà avere effetti legali verso il terzo e, quindi, non potrebbe essere assunta.
Abbiamo quindi spiegato, a proposito del tema se le assemblee condominiali possano non prevedere una delibera e se e quando possano modificarne una precedente, i diversi casi, in cui tali situazioni potrebbero verificarsi.
A cura di Gian Piero Turletti, autore di “Magic Box” e “PLT“
