In una sua risposta ad interpello l’Agenzia delle Entrate-Riscossione, ha precisato la mancanza di rapporto tra concessione dei bonus fiscali e la SCA, ossia segnalazione certificata di agibilità.
Questo implica che per ottenere tali bonus non sia richiesta la pratica di agibilità, ma non significa, al contempo, che la agibilità non vada richiesta.
Vediamo perché e quali oneri comporti questo per il condominio nel suo complesso e per i singoli condomini.
Agibilità, interventi energetici in condominio e bonus fiscali
Opportunamente, nella propria risposta, l’ Agenzia delle Entrate-Riscossione ha chiarito, oltre la propria incompetenza, l’obbligo comunque di osservare le diverse disposizioni normative in materia. Non in quanto collegate ai bonus, ma in considerazione di eventuali altri obblighi di legge.
A tale riguardo, in alcuni casi le norme stabiliscono l’obbligo di presentare la pratica di agibilità. Ad esempio per quegli interventi che comportano un miglioramento delle condizioni energetiche.
Ma questo cosa comporta per il condominio che decida siffatti interventi?
Interventi di efficientamento energetico e agibilità
In un condominio occorre distinguere due diversi aspetti, quelli relativi alle parti comuni e quelli invece relativi alle singole proprietà private.
Solitamente, i tecnici chiamati ad intervenire per efficientamento energetico seguono il seguente principio.
Si presenta la pratica di agibilità, che oggi riconduce essenzialmente ad una segnalazione certificata, per le parti comuni.
Quanto alle singole proprietà, in genere si presenta la pratica di agibilità solo per quelle unità che fanno svolgere interventi di efficientamento al loro interno, con esclusione delle altre.
Anche perché la agibilità è pratica complessa, che richiede una pluralità di accertamenti su diversi tipi di impianto e su diversi aspetti.
Ma le proprietà private che non sono interessate da interventi di efficientamento al loro interno, possono essere obbligate ad assolvere a determinati obblighi in materia di agibilità?
La risposta è no, a fronte dei seguenti motivi.
Intanto, non tutte le proprietà private all’interno di un complesso condominiale potrebbero avere i requisiti per la agibilità.
Ma resta fermo che ogni proprietario o altro avente diritto a diverso titolo, ad esempio usufrutto, decide autonomamente se, ad esempio, provvedere o meno a determinati aspetti.
Ci si potrebbe domandare se l’amministratore possa imporre determinati obblighi collegati alla materia condominiale.
Ma la risposta è no.
Intanto proprio perché la agibilità non è un requisito per la concessione dei bonus fiscali, quindi la sua eventuale mancanza nulla rileva a tale riguardo.
E quanto al resto delle norme in materia, sono sostanzialmente due gli aspetti da considerare: eventuale impatto sulla commerciabilità degli immobili e su eventuali conseguenze di diritto amministrativo.
Commerciabilità
La prevalente giurisprudenza ritiene che un immobile sia comunque commerciabile anche in assenza di agibilità.
Pertanto alcun rilievo potrebbe essere mosso alla proprietà privata che ne sia esente, sotto tale profilo.
E comunque, anche qualora tale orientamento mutasse, inciderebbe sulla singola proprietà, non certo sulle altre proprietà private presenti in condominio.
Aspetti di diritto amministrativo
La assenza di agibilità non comporta mancata facoltà di abitare un immobile.
Al più, unica conseguenza è una modesta sanzione pecuniaria amministrativa.
Ma questa non incide che sul proprietario che, qualora l’obbligo fosse ritenuto sussistere, non provvedesse in merito.
Pertanto, se l’amministratore presenta una agibilità per le parti comuni, e non comprensiva delle singole proprietà, non si applica alcuna sanzione al condominio.
Semmai alle singole proprietà, qualora sia ritenuto sussistere un obbligo anche nei loro confronti.
Pertanto, ancora una volta, nulla che impatti sul condominio o sulle altre proprietà.
In altri termini, in presenza di un ipotizzato obbligo inadempiuto, sarebbe solo il singolo proprietario, o altro avente diritto a diverso titolo, ad essere soggetto ad eventuali conseguenze.
Per tutti questi motivi, certamente l’amministratore non può richiedere al singolo proprietario di provvedere a fornire dati o altri elementi, finalizzati alla pratica di agibilità.
Eventuali esimenti giuridiche
Per completezza ricordiamo in materia anche un aspetto particolare.
Anche fosse ritenuto sussistere un obbligo di provvedere in materia di agibilità, va sempre ricordato che anche la normativa in materia non è avulsa dal resto dell’ordinamento giuridico.
Pertanto va applicata in combinato disposto con altre norme e principi giuridici generali.
A tale riguardo, va quindi ricordato che, anche in presenza di obblighi generali, nel singolo caso questi vengono meno in presenza di determinate circostanze, note infatti come esimenti.
A titolo esemplificativo, richiamiamo il principio di impossibilità.
Per concludere sull’argomento relativo all’agibilità, agli interventi energetici in condominio e i bonus fiscali, l’obbligo, non sussiste quando diventi impossibile, o eccessivamente difficoltoso, il suo adempimento.
Ad esempio, nel caso di persona affetta da problemi di salute che, per tale motivo, non possa garantire la propria presenza, se residente dove bisognerebbe svolgere accertamenti, per motivi di salute.
O che, anche se presente, ad esempio non possa ricevere visite, a seguito di prescrizione medica.
Per un verso, in tale situazione potremmo ritenere la stessa riconducibile al principio di tutela della salute, che certamente prevale su altri obblighi in senso contrario.
Mentre, per altro verso, potremmo ricondurre la circostanza ad una situazione di impossibilità, a seguito della impossibilità infatti di garantire la presenza della persona nell’immobile o di poter ricevere visita di soggetti terzi.
A cura di Gian Piero Turletti, autore di “Magic Box” e “PLT“
