Affitto in nero: cosa si rischia a farlo?

Affitto in nero: cosa si rischia a farlo? Come si denuncia un affitto in nero, e quali sono le sanzioni che l’inquilino e il padrone di casa rischiano? Si tratta di un reato o sono previste solo sanzioni di tipo fiscale? Cerchiamo di capire bene questo spinoso argomento.

Per affitto in nero si intende un contratto di locazione che non è stato mai registrato all’Agenzia delle Entrate. Dunque affitto in nero è anche il contratto scritto. Cioè la cosiddetta scrittura privata, e non solo l’accordo verbale. Il contratto di locazione deve essere necessariamente registrato per poter essere valido. Diversamente è come se non esistesse.

Il contratto d’affitto deve essere registrato dal padrone di casa. E deve farlo entro 30 giorni dalla data della stipula del contratto. Deve poi darne notizie all’inquilino. Se si tratta di un appartamento in condominio, anche all’amministratore. E può farlo nei successivi 60 giorni. Le conseguenze dell’affitto in nero possono riverberarsi anche sull’inquilino. Quest’ultimo, per impedire di avere problemi legali, può procedere in autonomia alla registrazione del contratto. Se non lo fa prima il locatore, ovviamente.

L’affitto in nero costituisce evasione fiscale. E’ quindi un illecito tributario, cioè di tipo amministrativo, e non è quindi penale. In particolare, se il contratto non viene registrato si evadono due imposte. La prima è l’imposta di registro. Che è quella che bisogna versare al momento della registrazione del contratto. La seconda è l’IRPEF sui canoni di locazione. Dell’omesso versamento dell’imposta di registro rispondono sia il padrone di casa che l’inquilino. C’è una responsabilità solidale. Significa che l’Agenzia delle Entrate può chiedere il pagamento dell’imposta sia all’uno che all’altro. L’omesso versamento determina l’emissione di una cartella esattoriale. Ed eventualmente il pignoramento dei beni.

Affitto in nero: cosa si rischia a farlo?

L’affitto in nero è da considerarsi nullo, quindi. La conseguenza? Non esplica alcun effetto. Le parti non sono tenute a rispettare le sue clausole. Quindi sia l’inquilino che il locatore possono fare come gli pare. Il primo può non pagare ed andarsene quando vuole. Il secondo può intimargli di andarsene in qualsiasi momento, ma non può pretendere pagamenti. Od ottenere procedimenti a norma di legge. Questo perché la legge richiede, per la procedura di sfratto, un contratto regolarmente registrato. Ciò non significa che l’inquilino possa occupare abusivamente l’immobile per quanto tempo vuole senza pagare nulla. Infatti il locatore, in qualsiasi momento, può promuovere contro di lui la cosiddetta azione di occupazione senza titolo. Anche non avrà i tempi brevi dello sfratto, comunque sarà diretta a mandarlo via. All’esito dell’azione può chiedergli pure un risarcimento del danno. Ma misura inferiore rispetto al canone di norma convenuto nei contratti.

Potrebbe anche succedere che l’omessa registrazione sia determinata dalla sola condotta illecita del locatore. In questi casi l’affittuario non è tenuto a rispettare il contratto, mentre invece vincola il locatore. Dunque l’inquilino ha diritto a restare nell’immobile fino alla scadenza del contratto. Può però astenersi dal pagare il canone concordato, dovendo comunque versare un ristoro per l’occupazione. Dall’altro lato il locatore non può sfrattarlo. Né può fargli decreti ingiuntivi per l’omesso adempimento del canone.

Altre conseguenze

Il contratto d’affitto si può pagare anche tardivamente, in un momento successivo ai 30 giorni. Con la registrazione tardiva si sana la nullità, e il contratto acquista valore sin dall’inizio. Cioè la registrazione tardiva ha valore retroattivo.

Potrebbe anche succedere che l’affitto sia solo parzialmente in nero. Ciò avviene quando nel contratto viene fissato un canone inferiore rispetto invece a quello concordato a voce. Cioè quello che l’inquilino si obbliga a pagare. In questo caso la nullità del contratto è limitata solo al surplus di canone non registrato. L’inquilino che non dovesse versare al locatore la parte di canone in più rispetto a quella riportata nel contratto è tutelato. Non può essere né sfrattato né subire un decreto ingiuntivo. Quindi può pagare meno di ciò che ha promesso. Anzi, se dovesse aver pagato qualche mensilità in più, potrebbe chiederne la restituzione al locatore. Ciò fino a sei mesi dopo la riconsegna delle chiavi dell’immobile.

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