In quest’articolo la Redazione di ProiezionidiBorsa illustrerà 3 parametri da considerare per capire se un investimento immobiliare farà fare un guadagno o sarà un fallimento. Precisiamo che in questa sede analizziamo il caso specifico dell’acquisto destinato alla sola successiva rivendita nel giro di pochi semestri.
In realtà a questi parametri ne andrebbero aggiunti altri due, uno attinente alle dinamiche sociali e l’altro a quelle demografiche. Entrambi li abbiamo già esposti in quest’articolo, quando abbiamo dimostrato che l’investimento immobiliare non è affatto meno rischioso di quello effettuato in Borsa.
Primo: il prezzo d’acquisto
Il primo elemento da considerare è il più semplice in assoluto: il prezzo d’acquisto. Spesso ci si sofferma a fantasticare sul possibile prezzo di rivendita e quindi sul tasso di ritorno. Ma intanto c’è una consistente uscita finanziaria da sostenere in partenza. Ora, così come non è saggio comprare i titoli di Borsa quando i loro prezzi sono alle stelle e slegati dai c.d. fondamentali, altrettanto vale per gli immobili.
Chi vende, nel 90% dei casi ha già fissato un prezzo che lo appaga sia in termini di guadagno che di rendimento. Detta diversamente, l’offerta (ossia il venditore) starebbe già massimizzando il suo profitto, nel momento in cui ha stabilito il prezzo di mercato della sua casa.
Ma chi si accinge a comprare è sicuro che rivenderà a prezzi maggiori a breve termine? Se così fosse, allora potrebbe essere che:
a) chi vende, non stia massimizzando il profitto, il che sarebbe un bene. Tuttavia, sarebbe bene accertarsi che sia questa l’effettiva situazione della propria compravendita in corso;
b) non abbia trovato l’acquirente disposto a pagare un prezzo maggiore. Ossia disposto a massimizzare la sua funzione del profitto. Quest’elemento dovrebbe indurci a contare almeno fino a 10 e indagare sul reale status quo del mercato immobiliare di riferimento.
Secondo elemento: scrutare l’andamento dell’economia
Se l’idea è quella di comprare una casa nell’anno X, per rivenderla a prezzo maggiore nell’anno X+1 o X+2, dobbiamo essere certi che l’economia stia tirando. In Italia e nel mondo intero, infatti, è risaputo che il mercato immobiliare è una funzione diretta e lineare del PIL. Sale quest’ultimo e sale la domanda di case, e viceversa.
Ora, molte autorevoli istituzioni hanno detto che la ripresa in Italia, sia per il 2021 che per gli immediati anni a seguire, sarà meno fulgida del previsto. Insomma, PIL e occupazione cresceranno molto meno delle stime fatte nei mesi scorsi.
Quindi il mercato o non sarà abbondante di acquirenti, o comunque sarà carente di gente disposta a pagare prezzi elevati. Per chi compra per speculare a stretto giro si tratta ad ogni modo di due “elementi contro”.
Morale: o si abita in città in cui le case sono richiestissime (Milano, Roma, etc) altrimenti può essere che si stiano alimentando false aspettative. Se mancherà la domanda, difficilmente il prezzo della casa che vogliamo comprare si rivaluterà in poco tempo.
L’ultimo dei 3 parametri da considerare per capire se un investimento immobiliare farà fare un guadagno o sarà un fallimento
Infine, un altro aspetto da considerare, sono le tasse (IMU, per esempio) e tutte le spese legate all’appartamento. In quest’ultimo novero rientrano le spese condominiali, fisse ed extra, legate ad eventuali lavori di prossimo inizio.
Ora, fino a quando non rivenderemo l’appartamento, queste spese ricadranno sul nostro bilancio. Quindi andranno aggiunte al prezzo iniziale d’acquisto. Dunque, prima di un investimento immobiliare, è bene chiedersi quando realisticamente si potrà rivendere l’appartamento. Conseguendo un guadagno tale che tenga conto delle reali uscite sostenute per:
a) tasse;
b) spese legate all’appartamento;
c) costo d’acquisto;
d) il tempo impiegato nella ricerca dello stabile, nella conduzione e chiusura della trattativa, infine nella rivendita nel futuro;
e) il costo opportunità. Ossia: e se quei 100 o 150 o 200mila euro investiti altrove mi rendessero di più, a fronte di un enorme risparmio di energia, tempo e stress?
Ecco dunque illustrati in estrema sintesi 3 parametri da considerare per capire se un investimento immobiliare farà fare un guadagno o sarà un fallimento. Dalla molteplice combinazione degli stessi emerge una chiara morale: l’improvvisazione costa, costa tanti soldi. Tutti quelli che si perdono quando si punta su un’immobile nella speranza di fare un affare, e invece poi capita di uscirne fuori solo col tempo e con le ossa rotte.
