100.000 euro in una casa uso investimento hanno ancora senso?

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A chi si accinge a comprare titoli  di Borsa spesso viene ricordato che i rendimenti passati non sono garanzia di uguali ritorni in futuro. Cioè se il titolo Alfa ha fatto +50% negli ultimi 10 anni, non è detto lo rifarà in futuro. E nel mercato delle case uso investimento? Tutte quelle che sono stato comprate a maggio del 2010 oggi si sono rivalutate, e se si, di quanto? Vediamo quindi se all’alba di un nuovo decennio 100.000 euro in una casa uso investimento hanno ancora senso oppure no.

Le ragioni del no

Prima dell’acquisto di un immobile l’acquirente non si sente mai dire che l’eventuale sua passata rivalutazione potrebbe non ripetersi. L’investimento immobiliare ha avuto decenni di successi nel secolo scorso, ma ormai il settore piange da tempo. Le vecchie rivalutazioni a doppie cifre delle case, sono solo un lontano ricordo. Al netto delle poche isole felici (città che vedono grossi flussi di turismo/migrazione), le rivalutazioni delle case sono prossime allo zero.E le aspettative future non sono rosee.

In secondo luogo ci si chiede perché nel mercato delle case non trova applicazione la semplice regola della diversificazione? Cioè in Borsa tutti i gestori consigliano di non affezionarsi mai a un solo titolo/prodotto, ma diversificare quanto più possibile. È la prima forma di difesa dei propri risparmi, che puntualmente non si applica per le case. Nel caso degli immobili questa regola numero uno viene sistematicamente calpestata. Se compro una casa non ne posso comprare una 2° e una 3° per diversificare il rischio. E quindi se ad esempio s’incappasse in un inquilino insolvente? Addio affitti e la disponibilità di una casa per un anno, il tempo medio necessario per lo sfratto.

Anche i contesti cittadini cambiano. Può succedere quindi che dopo l’acquisto della nostra casa-investimento l’area in cui essa insiste si vada degradando. Motivi di microcriminalità, o arriva un’attività inquinante, o realizzano un ponte, un’arteria stradale, etc. In quel caso solo la vendita in perdita ci permetterebbe di uscire dall’investimento iniziale.

Le ragioni del no di natura macroeconomica

A questi fattori ve ne sono altri due altrettanto importanti. Primo, la ripresa del Pil: il mercato immobiliare tira se e solo se l’economia generale va a gonfie vele. Altrimenti i volumi delle compravendite vanno ai loro minimi fisiologici, che nel complesso non turbano più di tanto la domanda. Secondo, i flussi demografici sono una componente essenziale di qualunque mercato. Se non si fanno figli, molto presto arriveremo all’assurdo di avere molte, ma molte più case che cittadini.

Le ragioni del si

Tra i motivi che depongono a favore dell’acquisto uso investimento troviamo anzitutto i bassissimi tassi d’interesse. L’opera della BCE nel tenere compressi a zero i tassi fa si che oggi il denaro costa pochissimo. Con i mutui a tasso fisso leggermente più convenienti di quelli variabili. Si aggiunga poi il fatto che da qui fino alla fine del 2021 anche Nomisma s’attende una leggera contrazione dei prezzi degli immobili. Il che è un vantaggio per chi compra, non per chi vende. Che potrebbe anche decidere di rimandare la vendita, accollandosi però i costi certi del presente e “i rischi legati alla scommessa sul futuro”.

100.000 euro in una casa uso investimento hanno ancora senso

L’idea sottostante a voler impiegare i risparmi in questa forma d’investimento sono dunque viziati da un passato “abusato”. Ovvero l’obiettivo di portare a casa (questa volta la propria), 1) la rivalutazione dell’immobile, 2) un reddito dai canoni d’affitto. Il primo punto abbiamo visto che ormai da anni in molti luoghi è solo e soltanto un lontano ricordo. Il secondo fa i conti con i periodi di sfittanza, la possibile morosità di qualche inquilino, le tasse, i costi temporali per seguire un immobile. Prima del Covid-19, pensare di portare un 2/3% annuo netto su investimento da centomila euro, poteva considerarsi plausibile. Ma alla luce del clima d’incertezza stiamo vivendo, può avere ancora senso tutto ciò? Il mondo della casa, come quello della finanza, sono in perenne mutamento. Affrontare il futuro con gli schemi, con gli abiti del passato, può rivelarsi la scelta non vincente. Anche quando si ha a che fare con gli immobili.

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