Comprare casa alle Canarie: focus sulla normativa

Buon giorno a tuti,

scrivo in questa domenica di meta’ luglio, la prima puntata di una serie di articoli dedicato all’andamento dei prezzi e sull’evoluzione normativa del mercato immobiliare nelle Canarie

Le informazioni, le cifre e le riflessioni di queste puntate sono frutto dell’esperienza diretta, dopo il mio trasferimento a Tenerife a fine 2013 e da ottime conversazioni tenute in queste settimane con Don Javier Martín Vera, uno dei componenti della Junta directiva dell’ASCAV , l’Associazione Canaria  che da circa tre anni e’ fortemente focalizzata sulle tematiche dell’affitto turistico, che offre supporto ai proprietari di immobili, spagnoli e stranieri, per affittare al meglio, con ottimi rendimenti e mantenendo allo stesso tempo sicurezza seguendo la legislazione e la fiscalita’ canaria attualmente vigente.

Le conversazioni con Javier sono state molto importanti per ricostruire cosa e’ avvenuto nelle Canarie tutte e a Tenerife in particolare, sia a livello giuridico fiscale, ma soprattutto grazie alla grande quantita’ di dati forniti, di comprendere sempre meglio quello nel mercato immobiliare canario, uno delle quattro comunita’ autonome spagnole in prima linea per l’affluenza turistica e che negli ultimi 10 anni ha visto incrementi brutali a livello dei prezzi degli immobili e nei canoni di affitto turistico e a larga temporada (per i residenti).

Personalmente avevo conosciuto l’Ascav nel 2016, quando amici, clienti, conoscenti si erano avvicinati alle tematiche dell’Alquiler Vacacional (affitto turistico) specie per gestire al meglio dei BnB, e li ho sempre seguiti in questi mesi dopo le prime due sentenze del Tribunale Supremo Canario contrarie alla legge del 22/05/2015 che regola il tema. Nel seguito del post e nelle puntate successive troverete oltre alle ciifre spiegazioni dettagliate especifiche di Don Javier Martín Vera a riguardo.

Iniziamo ora dai numeri che il Gerente Ascav ha iniziato a sottopormi per comprende al meglio il mercato turistico ed immobiliare canario nel boom 2010- 2016:

Iniziamo a commentare questa immagine tratta da uno studio ufficiale del Governo de Canarias sulle dinamiche turistiche nel periodo 2010-2016 (nel 2017 stiamo assistendo ad un ulteriore incremento a meta’ anno del 7%), 4,5 milioni di turisti in piu’ in  6 anni, la maggior parte di questi alloggiati in hotel a 4 stelle con la formula dell’ALL INCLUSIVE, circa 12 milioni dei 15 totali nel 2016, con una crescita in 6 anni vicina al 45% per le grandi catene Hotelere internazionali!

Analizzando questi dati sono arrivate le prime profonde riflessioni di Don Javier Martín Vera: NON E’ VERO che i prezzi degli immobili sono cresciuti nelle Canarie per l’incremento dell’affitto turistico, i dati infatti parlano chiaro, la permanenza in hotel ha in 6 anni guadagnato quote di mercato numericamente ed in percentuale, mentre l’ Alojamento en Alquiler in 6 anni e’ sicuramente cresciuto in 6 anni pero’ di solo 214.138 unita’ con una percentuale fortemente inferiore dell’incremento hotelero (circa un 22%).

Quindi i turisti che continuano a venire anno dopo anno a Tenerife (inglesi, tedeschi, francesi e polacchi in grande crescita) scelgono l’hotel e per la politica dell’ALL INCLUSIVE spendono sempre meno nelle attivita’ alrededor degli hotel, Don Javier Martín Vera mi ha puntualmente segnalato che con nel 2016, con circa 1,5 milioni di turisti in piu’ alle Canarie, il gasto totale dei turisti (quello che hanno speso in ristoranti ed in altre attivita’) e’ diminuito in valore assoluto di un -5%!

Uscendo dalle tematiche prettamente immobilairi, questo dovrebbe far riflettere i connazionali che vengono sulle isole, per aprire un bar o un ristorantino di qualita’, magari vista mare; le persone aumentano annualmente alle Canarie, ma lasciano sempre meno soldi fuori dalle reception degli hotel…

Dopo questa prima analisi dei numeri lascio ora la parola Don Javier Martín Vera, troverete le sue informazioni e considerazioni approfondite nelle prossime puntate che pubblichero’ su ProiezionidiBorsa, e sul numero di LEGGO TENERIFE di agosto 2017:

“El alquiler turístico en Canarias es una actividad que se lleva realizando en Canarias desde hacer tanto tiempo como otras modalidades de alojamiento turístico y que se había venido regulando con anterioridad al año 2015 por la Ley de Arrendamientos Urbanos a través de contratos de temporalidad. A partir de finales del año 2014 el Gobierno de Canarias pretende crear un nuevo marco normativo de una actividad en crecimiento internacional que se estaba viendo favorecida como muchos otros sectores por las nuevas tecnologías y las incipientes plataformas de alquiler vacacional, que eliminaban las barreras establecidas por las frontera y permitían una oferta global. Justo después de las elecciones, el 22 de mayo de 2015 se publica el Decreto 113, el cual, no respondía en absoluto al esfuerzo realizado y acordado sino que, sorprendentemente, prohibía el alquiler vacacional en suelos clasificados como turísticos y urbanizaciones mixtas residencial turístico y el alquiler parcial de viviendas o por habitaciones (bed & breakfast) por lo que el 80% de las viviendas vacacionales que en esos momentos existían en Canarias, pasaron a la más absoluta situación de “ilegalidad”. … Sólo quedaba la vía jurídica, por lo que cuatro recursos fueron presentados ante el Tribunal Superior de Justicia de Canarias, uno de la Asociación Canaria del Alquiler Vacacional – ASCAV, otro de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia –CNMC y la Federación de Viviendas Turísticas FEVITUR a nivel nacional y la de dos particulares independientes. La resolución de las 2 primeras sentencias conocidas que han tenido lugar en los últimos dos meses del TSJC ante recurso de CNMC-FEVITUR y la de un particular, han sido demoledoras, evidenciando que el objetivo del Decreto ha sido el de paralizar una actividad existente, a través de “cortapisas” y “falacias” que sólo persiguen limitar la competencia y favorecer al sector tradicional (hotelero) en claro detrimento de propietarios e intermediarios turísticos canarios, por lo que eliminó contundentemente las restricciones en suelos turísticos y las del alquiler parcial de viviendas. …Pero, esto no acaba aquí, a pesar de la contundencia de las sentencias, el Gobierno de Canarias, recurre la misma al Tribunal Supremo Nacional (recurso que pagaremos además todos los canarios), para seguir dilatando un proceso que en nada beneficia a la ciudadanía ni a los intereses de un pueblo que les permita seguir integrado como siempre lo ha hecho como parte de un recurso, el turístico, que es de todos. En tanto en cuanto, la sentencia esté en el Supremo, prevalecen por tanto las prohibiciones del alquiler vacacional en los suelos turísticos de Canarias y no se permite el Bed & Breakfast. Desde ASCAV, trabajan intensamente para hacer valer los derechos de propietarios e intermediarios. Para ello, una vez se conozca la sentencia, valorarán junto con más del millar de socios que representan, la estrategia jurídica a abordar que desbloquee cuanto antes esta situación, mientras el Gobierno planea la elaboración de un nuevo Decreto, que seguramente habrá de sorprendernos dados los antecedentes.”

Ho voluto lasciare in spagnolo le considerazioni giuridiche di Don Javier Martín Vera, evidenziando i passaggi chiave, il piu’ importante dei quali quello che sottolinea come il Governo canario ha fatto ricorso al Tribunale supremo, lasciando quindi IMMODIFICATO il decreto del 22/05/2015, con tutte le sue restrizioni specie per le zone turistiche e per le zone rurali. Si aspetta a giorni una nuovs sentenza del Tribunale Supremo canario proprio su un terzo ricorso presentato proprio dall’Ascav e Don Javier Martín Vera mi ha “confessato” che il potere legislativo canario non ha molto apprezzato i ricorsi del potere esecutivo della Giunta presieduta da Don Fernando Clavijo.

Nella prossima puntata di questo focus, grazie alle indicazioni di Don Javier Martín Vera spiegero’ come l’arrivo di molti nuovi residenti, la scarsa offerta di nuove costruzioni (incremento  solo dello 0,13% annuo) e le tantissime viviendas che rimangono chiuse sono tra le cause del fortissimo incremento dei prezzi delle case e del quasi raddoppio dei canoni di alquiler a larga temporada.

Oltre alle diverse puntate del Focus immobiliare, sono rimasto d’accordo con Don Javier Martín Vera, di informare la comunita’ italiana residente a Tenerife, con una conferenza da organizzare al ritorno delle vacanze, presso la sede dell‘Associazion Cultural y recreativa Ven y Vive en Canarias, a Los Cristianos nel Valdes Center. La comunita’ italiana e’ la comunita’ straniera residente piu’ numerosa a Tenerife ed a Arona in particolare con circa 6.000 residenti de il Gerentemi ha chiesto di organizzare questa conferenza, visto che nei mesi scorsi ha potuto informare con conferenze, assieme alla Junta directiva ASCAV, i residenti canari, inglesi e tedeschi. Vi terremo quindi aggiornati, buona domenica e buone vacanze.

Dott. Riccardo Barbuti

Presidente Associazion Cultural y recreativa Ven y Vive en Canaria

 

Comprare casa alle Canarie: focus sulla normativa ultima modifica: 2017-07-16T13:29:17+00:00 da Riccardo Barbuti

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